11月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数
11月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数
企业的步伐并未减慢，继续有重大项目进入开工状态。由于受“双十二”、圣诞、元旦等电商活动和节日因素影响，物流仓储市场持续向好。观点指数 11月再有一批产业园项目开工，各种项目签约和
企业的步伐并未减慢，继续有重大项目进入开工状态。由于受“双十二”、圣诞、元旦等电商活动和节日因素影响，物流仓储市场持续向好。
观点指数11月再有一批产业园项目开工，各种项目签约和战略合作亦不断传来。
来到年底，企业新项目推进的步伐并未减慢，包括联东集团、中新集团、天安数码城等企业，均有重大项目进入开工状态，希望追赶被疫情耽误的工程计划。
园区资产动态方面，出现了两单涉及外资的重大收并购，两单收并购都有私募股权基金的背景，其对于园区资产的资本化操作相当具有代表性。
物流仓储方面，11月份中国物流业景气指数为57.5%，中国仓储指数则为56.9%，均较上月大幅拉升，反映了“双11”的电商活动对行业有着强大的带动作用。
招商蛇口重回榜首，凯德五产业园区注入信托
从“11月中国产业地产运营发展指数TOP20”上看，招商蛇口重回头部，华夏幸福则居于次席。
华夏幸福11月在广东江门、河北廊坊、江苏南京、浙江嘉兴获得产业新城及相关业务6宗土地使用权，其中5宗为涉宅用地，1宗为商业用地。河北地块将打造成河北廊坊固安首个大型商业综合体，而南京项目则会引入金茂、美的共同开发。
可以看到，华夏幸福今年在商业地产及相关业务上着力不少，“双轮驱动”的战略不断推进。
外企方面，凯德集团月内再次施展了“私募基金+REITs”的双基金模式，凯德商用中国信托（“CRCT”）宣布进军产业园区项目，将以49.45亿元向凯德集团关联公司收购五个产业园区项目，本次收购为凯德商用中国信托迄今蕞大笔收购。
本次收购项目包括位于苏州的腾飞新苏投资组合（51%股权）、位于西安的新加坡腾飞科汇城（100%股权）和腾飞创新中心（80%股权）、位于杭州的新加坡杭州科技园1期和2期（各80%股权）。
凯德的“私募基金+REITs”模式先期通过私募基金负责商业项目前期的开发、收购以及培育，后期将资产打包注入 REITs 实现退出，该模式是凯德已运用娴熟的扩张操作。
而月内，张江高科在“科技投行”的路上再有新进展。首先联手上汽集团和阿里等，拟以总金额72亿元设立投资基金用于智己汽车，其中上汽集团认缴出资53.99亿元，持有74.986%份额；张江高科认缴出资18亿元，持有25%份额；上汽恒旭资本认缴出资0.01亿元，持有0.014%份额。
月末，以张江高科领投，张江科投和凯辉基金跟投的方式，完成OTA方案提供商艾拉比的A轮融资。透过上述动作可以看到，张江高科对产业的投资已不满足于医疗器械、生物医药和光电子产业这几个热门行业，而是转向新能源汽车等更广阔的业务方向。
“双11”助力明显，仓储指数升至56.9%
根据中国物流与采购联合会发布的数据显示，11月份中国物流业景气指数为57.5%，较上月回升1.2个百分点；中国仓储指数则为56.9%，较上月大幅拉升4.1个百分点。
11月份物流业受到电商“双11”活动的带动明显，物流业景气指数加快回升，显示出物流行业呈现出稳中向好的特点。
特别是快递快运业，在电商购物节的带动下，再创年内新高。而从企业规模看，大中小微型物流企业均保持在景气区间，增势向好。
数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理
分指标看，各分项指数均保持在扩张区间。可以看到业务总量指数为57.5%，较上月回升1.2个百分点；设备利用率指数较上月回升0.1个百分点，保持在56.3%的较高水平，从侧面反映物流业务量的持续增加。
另外，库存周转次数指数为55.4%，平均库存量指数为53.4%，该两项指数保持在50%以上的景气区间，显示受经济复苏的带动下，消费需求旺盛，消费品供需平衡，物流效率继续维持高效率。
11月，中国仓储指数比上月再高出4.1个百分点，达到四个月以来的高点，连续九个月保持在荣枯线个月以来的高位。反映出在国内经济持续恢复背景下，消费者的消费欲在“双11”期间得到激发，带动仓储行业整体业务规模扩大。
分指标看，新订单、业务利润、库存周转次数及企业员工等主要分项指数均保持在荣枯线上。
数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理
其中，业务量指数达到68.5%，创下指数调查以来的新高；库存周转次数指数为59.5%，较上月上升7.6个百分点；业务利润指数为58.5%，较上月上升7.9个百分点；新订单指数为62.3%，较上月上升9.2个百分点。四项分指标均达到二十个月来的高点。
由于受“双十二”、圣诞、元旦等电商活动和节日因素的影响，消费品仓储需求将在接下来的数月仍有支撑，物流仓储市场持续向好趋势不变。
从全国仓库需求看，根据物联云仓数据，11月一线万平方米，二线万平方米，其他城市需求面积31.53万平方米。
总体而言，除二线城市仓库需求微降，其余城市的仓库需求均较10月有相当幅度的上升，符合市场对“双11”需求的预期。
数据来源：物联云仓，观点指数整理
反映到价格上，11月各线城市的总体仓储价格却环比有所下跌，部分地区仓储供过于求的情况持续，特别是在通用仓层面。一线元/平方/月，环比下跌1.4%；二线元/平方/月，环比下跌0.6%；其他城市15.83元/平方/月，环比下跌4.9%。
具体到各物流地产企业，11月普洛斯录得三项重要签约，签约对象分别为中远海运、中信银行北京分行和金光集团APP。其中，与中远海运将进一步在产业链、物流链等多个领域开展合作。后两者的签约主体为普洛斯金融，均以为物流供应链上的中小企业提供更多便捷的金融服务作为主要合作内容。
宝湾物流则实现了宝湾（华南）人工智能新零售产业园项目正式签约落地，项目位于广东鹤山，总投资20.09亿元，占地约432亩。
值得关注的是，黑石以63亿元对价收购了富力旗下唯一物流园70%股权，其中股权部分对价44.1亿元。该物流园为广州国际机场富力综合物流园，面积约120万平方米，距离白云机场15公里。
物流地产在国内交易市场上一直是较为的资产，且区位优势明显的物流园则更为稀少，此次富力的“割爱”主要还是基于“三条红线”背景下的降负债需求。
从各项物流、仓储指标及各物流公司的反馈来看，11月份物流业受到电商“双11”活动的带动相当明显，而年末到明年初还将迎来“双十二”、圣诞、元旦等电商促销时点，仓储物流的热度还将持续一段时间。
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