1. 发证机构不同：小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权；大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

　　2. 交易限制不同：职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行；职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。

　　3. 土地归属不同：小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住；大产权房的用地是由国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

　　4. 交易费用不同：购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易；购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。

　　1. 缺少“五证”：小产权房没有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证，无法办理房产证，存在法律保护的风险。

　　2. 质量难保证：小产权房的房屋质量缺乏监督，开发商为了赚钱可能会偷工减料，存在安全隐患。

　　3. 拆迁难补偿：小产权房属于违章建筑，如果与国家规划相冲突，有可能被拆除，业主也不会得到拆迁安置补偿。

　　4. 配套不完善：小产权房无法保证社区内的相关配套设置建设，甚至基础配套如暖气和天然气都无法保证。

　　5. 遗赠和买卖问题：由于缺乏产权，小产权房在遗产继承时会遇到许多麻烦，同时也不能进行房屋买卖。

　　大产权房和小产权房在发证机构、交易限制、土地归属和交易费用等方面存在明显的区别。同时，小产权房也存在诸多风险，如缺少“五证”、质量难保证、拆迁难补偿和配套不完善等问题。购房者在选择时应充分了解这些区别和风险，做出明智的决策。

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