维持现状建设格局!《唐山市城市更新实施办法(征求意见稿)》公开征求意见
唐山市住房和城乡建设局关于就《唐山市城市更新实施办法（征求意见稿）》公开征求意见，通知如下：
为深入贯彻党的十九届五中全会精神和“十四五”规划纲要部署要求，全面实施城市更新工作，我局牵头起草了《唐山市城市更新实施办法》，现向社会公开征求意见。公众可在2021年11月24日前，通过以下途径和方式提出意见：
一、通过电子邮件将意见发送至：，邮件主题请注明“唐山市城市更新实施办法公开征求意见”。
二、通过信函方式将意见寄至：唐山市路北区北新东道31号唐山市住房和城乡建设局城乡建设处，并请在信封上注明“唐山市城市更新实施办法公开征求意见”字样。
为规范城市更新活动，传承历史文脉，提升城市品质，完善功能布局，改善人居环境，按照党中央、国务院和河北省委、省政府决策部署，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》《国家发展和改革委2021年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》以及有关法律、法规和政策，并结合《唐山市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》及我市实际，制定本办法。
市中心城区（包括路北区、路南区、开平区、丰南区、高新区5个区城区）和曹妃甸区城市建成区范围内的城市更新，适用本办法。
本办法所称城市更新，主要是指对城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动。是小规模、渐进式、可持续的更新。城市更新以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等
改造为主，内容包括：城市基础设施建设、公共服务设施完善、城市生态修复、城市安全维护、重点片区开发改造、城中村改造老旧小区改造、传统商圈改造提升、老旧街区更新改造、老旧厂房更新改造和利用、低效闲置用地盘活、历史风貌保护与文化传承，以及市政府认定的其他城市更新情形。
坚持践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，顺应城市发展规律，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，以城市体检引领城市更新，加快补齐城市发展建设中的短板弱项，提升城市功能和品质，创新城市发展模式，推动城市高质量发展，增强城市永续发展动力。
将城市更新纳入国土空间规划、国民经济和社会发展规划统筹实施，制定年度城市更新计划，高标准谋划城市更新，做到严控总量、分区统筹、增减平衡。
充分发挥政府规划引领、政策支持、资源配置作用。坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营，兼顾公共利益，平衡公共利益和商业利益，实现利益共享共赢。
从人民群众蕞关心蕞直接蕞现实的利益问题出发，通过城市更新完善功能，补齐短板，持续改善城市人居环境，构建多元融合的“十五分钟社区生活圈”，保障和改善民生，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要，让群众享受更多城市发展红利。
转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举，加强历史文化遗存、景观风貌保护，注重历史传承，延续城市历史文脉，保护城市肌理和特色风貌，不拆除历史建筑、不拆传统民居、不破坏地形地貌、不砍老树。以保护更新、优化改造为主、拆除重建为辅的方式进行城市更新，加强城市生态修复，留白增绿，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”，逐步提升城市魅力。
统筹风貌保护与民生改善、区域转型升级、建筑活化利用的关系，以片区为单元推动整体更新，严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁，实现城市更新可持续化，增强城市永续发展动力。
在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、环境整治，对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，实施功能优化、业态提升，但不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料，严格控制新建、扩建、改建活动。
维持现状建设格局基本不变，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，以及对建筑所在区域进行配套设施完善等建设活动，加大老旧小区宜居改造，促进建筑活化利用和人居环境改善提升。
以拆除重建建筑为主，将原有建筑物进行拆除，按照新的规划和用地条件重新建设，可以有少量保护修缮建筑和整治改建建筑；或以整治改建建筑为主实施改建加建，可以有保护修缮建筑和少量拆除重建建筑。
健全工作组织机构。成立以市政府主要领导为组长的唐山市城市更新工作领导小组，市有关部门、有关区政府（管委会）为小组成员单位，负责统筹全市城市更新工作，决策重大事项，协调重大问题，审定政策措施，审批实施方案，督促检查各成员单位工作等。领导小组下设办公室，负责城市更新日常工作，组建市城市更新促进中心承担领导小组办公室具体事务。
有关区政府（管委会）是城市更新改造工作的责任主体，要依据本办法规定履行城市更新工作职责，设立专门机构，明确目标任务，组织实施城市更新。
市住房和城乡建设部门负责指导、协调、监督全市城市更新工作，组织编制城市更新规划和年度计划，指导编制单元实施方案。市有关部门要依法按照职责分工推动城市更新工作。
城市更新工作实行规划编制、单元评审和项目实施相结合的实施制度。城市更新专项规划对城市更新相关工作进行整体引领；区域评估和计划要明确更新需求和更新区域，确定需实施的城市更新项目；实施方案对城市更新项目作出具体安排。
城市更新实行专家咨询制度，市住房和城乡建设部门会同市自然资源和规划部门等有关部门设立城市更新专家委员会，为城市更新活动提供全过程咨询和服务。
城市更新领导小组办公室依据城市体检结果，组织编制《唐山市城市更新“十四五”专项规划》，明确城市更新的重点片区及其更新方向、目标、计划和策略；市自然资源和规划部门将《唐山市城市更新十四五专项规划》相关内容纳入国土空间详细规划中，做好空间规划保障工作。
《唐山市城市更新”十四五”专项规划》经专家评审、合规性审查等程序后，按程序报市政府审批后实施。
《唐山市城市更新”十四五”专项规划》是城市更新单元划定、城市更新单元计划制定、城市更新项目实施方案编制的重要依据；相关内容应当纳入法定图则的制定。
建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。市有关部门、有关区政府（管委会）在编制更新行动计划的过程中，应当通过座谈会、论证会或者其他方式，广泛听取相关单位和个人的意见。物业权利人以及其他单位、个人都可以向责任主体提出更新建议，作为确定更新区域的重要参考。
城市更新单元是综合考虑基础设施和公共服务设施相对完整，以道路、河流等自然要素和产权范围为边界，所划定的相对成片并可以进行设施和利益统筹的区域。城市更新单元可由一个或多个城市更新项目构成。
责任主体按照《唐山市城市更新”十四五”专项规划》、城市体检结果，充分结合本地区城市发展和民生诉求，选取一流的策划、设计、运营团队，组织编制城市更新单元实施方案。
实施方案应当紧密结合城市发展战略定位，以《唐山市城市更新“十四五”专项规划》为指引，对城市功能、业态、形态等进行整体策划，优化调整传统产业，塑造高端城市业态，高水平、高质量推动城市更新。拟定更新范围、内容、方式及建筑规模、使用功能、建设计划、土地取得方式、资金筹措方式、运营管理模式等，确定城市更新单元功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。城市更新单元评估报告应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定。
有关区政府（管委会）建立城市更新基础数据调查制度，收集辖区建成区范围内的土地、房屋、人口、经济、产业、文化选产、公建配套、市政设施及城市绿地等现状基础数据，开展公众意愿调查，结合城市体检评估成果，逐步建立健全城市更新数据库。责任主体对拟实施城市更新的区域，开展调查评估，梳理评测既有建筑状况，明确应保留保护的建筑清单，未开展调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不得实施城市更新。
城市更新鼓励策划、设计、运营一体化的运作模式，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片提升一片，力求实现项目自身或城市更新单元、多个城市更新单元盈亏平衡。受特殊控制区等影响的城市更新项目报经市城市更新工作领导小组同意后，可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。
责任主体将城市更新单元实施方案报市城市更新工作领导小组办公室，市城市更新工作领导小组办公室组织城市更新专家委员会、市有关部门对城市更新单元实施方案进行评估，综合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金筹措等方面因素，论证城市更新的必要性和可行性，结合城市发展和公共利益，合理确定城市更新需求。
责任主体按照专家评审意见对城市更新单元实施方案修改完善后，上报市政府审批。实施方案批复文件作为后续规划管理和办理相关审批手续的重要依据。
确定实施主体。市政府可通过公开招投标、竞争性磋商或授权方式，支持有实力的国有企业作为城市更新项目实施主体，主要包括市级或区级国有企业及其他符合政策要求的市场主体等；也可授权有关区政府（管委会）支持有实力的国有企业通过公开招投标、竞争性磋商或竞争性谈判等竞争性方式，作为城市更新项目实施主体，实现高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营。实施主体应具备信誉等级良好、资产负债率较低、融资能力较强、项目管理经验丰富等优势。
市、区政府（管委会）可根据城市更新项目总体情况，对实施城市更新的国有企业可统筹采取增资或经营性资产注入、融资贴息等方式予以支持。
鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目，探索城市更新进程中政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。
更新区域内的城市更新活动，由责任主体统筹开展。零星更新项目，物业权利人有更新意愿的，可以由物业权利人在责任主体的统筹组织下，通过直接委托、公开招标等方式确定实施主体。由物业权利人实施更新的，可以采取与市场主体合作方式。
责任主体将城市更新项目纳入土地全生命周期管理，可结合城市规划、产业规划，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，将项目功能、建设计划、运营管理、物业持有和年限、节能环保等要求，纳入与实施主体签订的履约协议书进行监督管理。
责任主体按照市政府对城市更新单元实施方案的审批意见，结合实施主体，制定城市更新年度计划，报市城市更新工作领导小组办公室备案。年度计划应当包括具体项目（储备项目和实施项目）、前期业主或实施主体（行业主管部门）、边界和规模、投资及进度安排等内容。
市城市更新工作领导小组办公室按照有关区政府（管委会）备案的城市更新年度计划，制定全市城市更新年度计划。建立年度计划动态管理机制，纳入年度计划的城市更新项目，进入城市更新项目库，实施动态监督管理，享受城市更新相关政策和资金支持。重大建设项目按市政府相关办法履行审批程序。城市更新项目成熟一个报批一个。项目确需调整的，按照原程序重新审批。
对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，征求市有关部门意见，严格履行报批程序。
市、区政府（管委会）应对城市更新给予必要投入，加大政府专项债券对城市更新的支持；鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品；积极引入各类社会资本，探索设立城市更新专项基金;合理引导居民出资参与更新改造。
设立城市更新基金，专项用于支持城市更新工作。对政府投资项目，以直接投资方式予以支持；对城市发展需要且难以实现平衡的项目，经市政府认定后可采取资本金注入、投资补助、项目补助、贷款贴息等方式给予支持。
充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。城市更新项目形成的土地价款，可支配部分统筹用于城市更新。对列入城市更新年度计划的项目，本着支持项目推进的原则，结合项目拆迁成本、运营方式等情况，采取一事一议的方式，综合确定土地收入分配办法。
城市更新年度计划项目，由市级统筹，积极争取中央、省补助资金支持，优先争取国家政策性金融机构支持。积极鼓励金融机构创新服务产品支持城市更新项目。对符合专项债券发行条件的城市更新项目，由市发改、财政、住建等有关部门对上衔接，支持项目争取新增地方政府专项债券资金支持。
积极引入市场力量，通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与城市更新。
强化城市更新风险防控。财政部门指导梳理债务规模、总量、性质，针对经营过程中可能出现的各种流动性、局部性、系统性债务风险，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序。涉及居民回迁安置、政策性贷款、债券、公益事业、财政投资、国企投资等城市更新项目，要进一步强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。
（一）对具备条件的城市更新项目，优先推荐列入国家、省级重点项目。列入重点项目的，优先保障土地等要素供应。
（二）市自然资源和规划部门根据《唐山市城市更新“十四五”专项规划》，结合城市更新方式进行地价评估、重新确定土地用途、适当延长土地使用年限等。符合自主改造政策和城市规划的城市更新项目，改变原规划条件的，须采取市场评估补交评估价款差额的方式缴纳土地价款。
（三）城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的土地出让方案办理供地手续。采取招拍挂方式办理供地手续的，可采用带方案招拍挂，有关区政府（管委会）组织相关部门编制《国有建设用地项目履约协议书》，明确项目开发、建设、设计、安置房、保留建筑、运营管理以及违约责任等要求。市自然资源和规划部门在土地出让方案中将《国有建设用地项目履约协议书》作为附件，并明确土地使用者应在宗地成交后先与有关区政府（管委会）签订《国有建设用地项目履约协议书》，再签订《国有建设用地使用权出让合同》。符合划拨条件的城市更新项目土地，按划拨方式办理供地手续。允许项目实施主体通过带方案招拍挂等方式获得土地使用权，并按照片区规划实施滚动开发建设。
（四）城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，重点用于完善片区公共服务设施，并以划拨方式办理供地手续；涉及经营性用途的以协议出让方式办理供地手续。鼓励国有企事业单位以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建构筑物，纳入城市更新项目整合实施。
（五）更新项目在符合规划且不改变用地主体的条件下，发展国家及本市支持的新产业、新业态的，由市有关部门提供证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。
（六）更新项目采取租赁方式办理用地手续的，土地租金实行年租制，年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后，可以续租，也可以协议方式办理用地手续。用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的蕞长期限不超过1年。
（七）土地受让人不具备开发建设意愿或能力，但愿意协商由新的主体开发建设的，可报经市政府批准同意，直接变更土地受让人；也可由原受让人成立控股不小于51%的项目子公司，直接变更受让人至项目子公司。
（一）在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，大片区多地块改造项目中，允许容积率指标按城市设计进行不同地块、不同城市更新单元之间整体平衡转移。提高产业用地利用效率，适度提高产业固区内工业用地容积率指标。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。
（二）对增加公共服务功能的城市更新项目，有条件的可按不超过原计容建筑面积15%的比例给予建筑面积支持，增设地上停车库不计算容积率。鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行隔层改造、增加连廊、电梯等配套设施。
（三）在原有建筑轮廓线范围内的更新改造，建筑间距按照不小于现状水平控制；超出原有建筑轮廓线倍间距控制；加装电梯、消防设施（含消防电梯、消防楼梯、消防水池等）的，满足消防间距即可。
（四）城市更新项目内的消防设施、消防通道等，应当按照有关消防技术标准设置。因特殊情况无法按照标准设置的，应当在项目实施方案中制定相应的防火安全保障方案。
（一）城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过房屋征收、协议搬迁、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。代建公共服务设施产权移交市有关部门或单位的，以划拨方式办理用地手续。经营性设施以协议或其他有偿使用方式办理用地手续。城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。
（二）因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。
（三）已征收后经规划确认可保留的房屋，可登记至征收主体指定的市、区属国有平台，土地用途和房屋使用功能以规划确认为准，土地权利性质暂保留划拨。
（一）拓展安置形式，更新过程中通过自愿参与、民主协商的方式，提供多途径选择，原则上应等价交换、超值付费，探索多渠道、多方式安置补偿方式，实现居住条件改善、地区品质提升。可以采用等价置换、原地改善、异地改善、放弃房屋采用货币改善、公房置换、符合条件的纳入住房保障体系等方式进行安置。
（二）坚持按区平衡原则，有关区政府（管委会）可自行制定房屋面积确定原则、各类补贴、补助标准、奖励标准等相关政策。
开辟城市更新项目绿色通道，精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。市有关部门积极支持项目实施主体办理项目及各子项目用地、建设、融资等相关手续，保证项目顺利合规推进。对城市更新重点项目，可采取“一事一议”方式，从项目审批、土地供应、用地调整、方案制定、资源配给、财政等方面给予重点支持，更好保障项目落地。
更新项目符合国家、省有关规定的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策；纳入市更新计划的项目，符合条件的，可享受相关税费减免政策；同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担城市更新工作的，经有关区政府（管委会）确认，属于政府收回房产、土地行为的，按相关税收政策办理。
鼓励有关区政府（管委会）结合实际，对城市更新项目，制定符合法律、法规和政策规定的政策、资金等激励措施。
责任主体、实施主体及相关人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，应当依法依规追究相关责任。
领导小组办公室建立目标考核制度，对城市更新相关工作涉及的市有关部门、有关区政府（管委会）、有关责任单位工作情况进行监督、检查和考核。
市有关部门按照本办法制定土地、规划、建设、不动产登记、行政审批、财税等相关配套文件。
其他县（市、区）政府、开发区（管理区）管委会城市更新工作可参照本办法执行。路南区、路北区、丰南区、开平区、高新区、曹妃甸区可依据本办法制定本辖区操作细则。
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