唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部

　　王**与唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

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　　（2016）冀0207民初1996号

　　原告王**向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告自2014年8月1日至实际返还租赁物之日止按每月4166元标准支付租赁费；2、依法判令被告返还位于原××、××库房、××警卫室及小院；3、诉讼费被告承担。事实和理由：2011年7月10日，被告与孙友喜签订租房协议，约定将孙友喜所有的位于原东兴街137号占地面积7.48亩土地上的门市两间，库房四间、小院及警卫室两间租赁给被告王林经营使用，租赁期间为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，每年租金5万元（具体内容详见租房协议）。2013年4月13日，原告与孙友喜签订产权转让协议，孙友喜将东兴街137号，占地面积7.48亩的土地使用权转让到原告名下，该土地享有的地面资产协商定价后全部转让给原告，且不影响被告与孙友喜的租房协议的履行。2014年7月31日，被告的租房协议到期后，被告拒不返还租赁场地也不交纳租赁费，故为维护原告合法权益，望判如所请。

　　被告唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部辩称，同反诉意见。 反诉原告唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部向本院提出请求：1、依法判决被反诉人支付反诉人地上建筑物、附属物及装饰、修缮折价款人民币450000元（蕞终数额以鉴定意见为准）；2、依法判决被反诉人赔偿反诉人停业损失人民币200000元（蕞终数额以鉴定意见为准）；3、反诉费被反诉人承担。事实和理由：2011年7月10日反诉人作为乙方与作为甲方的案外人丰南市谷星饲料有限公司签订租房协议一份，双方约定将丰南市谷星饲料有限公司两间门市、四间库房、两间警卫室及小院租赁给反诉人经营使用，租期从2011年8月1日起至2014年7月31日止，年租金5万元，在租期内，乙方可以根据实际经营需要改造、修缮房屋及车间，产权归乙方所有。协议签订后，反诉人已经足额支付了全部租赁费，并合法使用上述场地及地上物，同时反诉人对原有租赁物等进行了装饰修缮，在2012年反诉人又在原有场地上出资建造了300平方米的彩钢厂房并进行了地面硬化、建造了四间办公室等地上物（具体以明细清单为准）。2015年1月30日，被反诉人向反诉人送达了终止出租房屋的通知，并在2015年8月初对反诉人经营场所强制断水断电，导致反诉人不能进行正常的生产经营，做成巨大损失。现被反诉人主张返还租赁物，必然导致租赁合同不能继续履行，故依法提起反诉。 反诉被告王**辩称，反诉人所诉与事实不符，2013年4月13日案外人与答辩人签订了产权转让协议，答辩人并没有影响反诉人对该产权的使用。租赁期满后反诉人既不向答辩人续租缴纳费用，也不向答辩人返还租赁房屋。答辩人于2015年1月30日向反诉人送达了终止出租房屋的通知。可是，反诉人收到该通知后，并没有答复，而是继续单方侵占该出租房屋。故反诉人请求的停业损失等一切赔偿费用不应该由答辩人赔偿。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）所提交的产权转让协议、唐山市丰南区粮食局文件[2003]丰粮报请字1号（复印件）、唐山市单位房产所有证、租房协议，被告（反诉原告）所提交的通知书、租金收据（复印件）、电费收据、个体工商户登记信息、营业执照副本、税务登记、现场照片、唐山万春评估资产公司评估报告及发票等，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2011年7月10日，被告（反诉原告）唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）作为乙方与案外人丰南市谷星饲料有限公司（孙友喜）作为甲方签订租房协议，约定将丰南市谷星饲料有限公司（孙友喜）门市两间、库房四间、小院及警卫室两间租赁给被告（反诉原告）唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）经营使用，租赁期间为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，每年租金5万元。并约定在租赁期间，甲方负责管理，乙方不得将租赁的房屋转租抵押给第三方，可对房屋内做微小的装修，租赁期满无偿交付给甲方；在租赁期间，乙方可以根据实际经营需要改造、修缮房屋及车间，产权归乙方所有。唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）承租后，以王林为实际个体经营者在承租场地内进行汽车装具、饰品零售；三类机动车维修（车身维修、电气系统维修）、汽车配件零售等经营。并在承租期间在租赁场地投资建造部分设施，经唐山市中级人民法院委托唐山万春资产评估有限公司唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部出资建造的厂房等地上物及对原有租赁房屋等进行装饰、修缮的实际价值进行鉴定，2016年12月14日唐山万春资产评估有限公司作出司法鉴定资产评估：唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部资产重置价值300873元。被告（反诉原告）垫付鉴定评估费10000元。 另查明，2013年4月13日案外人孙友喜与原告（反诉被告）王**签订产权转让协议，约定孙友喜将坐落在原东兴街137号，占地面积7.48亩的土地使用权转让到王**名下，由王**按原定承租协议继续租赁使用，同时将该土地现有的地面资产协商定价后全部转让给王**。并约定孙友喜已经租赁的场地房屋到期后，由王**自行安排租赁使用，孙友喜不再参与。2013年10月28日原告收取经营者王林一年房租费45000元，并认可减少5000元。2014年7月31日被告唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）作为乙方与案外人丰南市谷星饲料有限公司（孙友喜）作为甲方签订租房协议到期后，唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）继续承租该场地及设施经营，2015年1月30日原告（反诉被告）王**给被告（反诉原告）发出书面通知，载明：“通知、凡在本辖区签订租赁合同的经营户，接到此通知后按合同要求提前作好准备，于2015年3月31日前做到货清场清，2015年3月31日后甲方不再出租，敬请配合。出租方：王**、2015.1.30”。2015年8月因原告（反诉被告）停止供被告（反诉原告）唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）水电，被告（反诉原告）唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）不再经营。因被告（反诉原告）在租赁处进行了部分改善且原告（反诉被告）于2015年8月起为其租赁房屋断水、断电而为自己带来损失为由，要求对方给予补偿，至今仍占有该租赁房屋。

　　本院认为，被告唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）作为乙方与案外人丰南市谷星饲料有限公司（孙友喜）作为甲方签订租房协议已于2014年7月31日到期，2014年7月31日前租金已经付清。唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）未与孙友喜转让后的产权人原告王**达成新的承租协议，且原告（反诉被告）已于2015年1月30日向被告（反诉原告）发出了租赁到期后不在出租的书面通知。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；第二百三十二条：视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故双方实际租赁关系应于2015年3月31日终止。2015年8月因原告（反诉被告）向被告（反诉原告）所租赁房屋停止供应水电，故被告（反诉原告）唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）不再经营，被告（反诉原告）应给付原告（反诉被告）所租赁房屋使用费至2015年8月底，具体方法，本院确定应比照双方变更后的年租金45000元计算给付。被告（反诉原告）唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）应将租赁物门市两间，库房四间、小院及警卫室两间在实际租赁关系终止后返还给原告（反诉被告）王**。按照租赁协议约定承租人可对房屋内做微小的装修，租赁期满无偿交付给租赁方；在租赁期间，承租人唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）可以根据实际经营需要改造、修缮房屋及车间，产权归唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）所有。故被告（反诉原告）唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部（王林）出资建造的厂房等地上物所有权归其所有，原告（反诉被告）王**收回出租场院及地上物应当支付给被告（反诉原告）相应价款，2016年12月14日唐山万春资产评估有限公司作出司法鉴定资产评估：诉争租赁场地内唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部资产重置价值300873元，应扣除对原有租赁房屋等进行装饰、修缮的费用，按照司法鉴定明细可计算涉及门市及警卫室装修项目为5478元。故本院确定原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）对价款人民币295395元，其所鉴定的财产归原告（反诉被告）所有。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其停业损失人民币200000元，因原告（反诉被告）已履行提前通知到期租赁合同不在续签的义务，且其主张的损失数额因所需经营纳税等资料闲置，停业损失不能计算，被告（反诉原告）该项主张缺少法律和相关证据的支持，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则法》第八十五条、头部百零八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：

　　一、被告（反诉原告）唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部给付原告（反诉被告）王**自2014年8月至2015年8月租金（房屋使用费）人民币45000元； 二、被告（反诉原告）唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部将所租赁物：门市两间，库房四间、小院及警卫室两间返还给原告（反诉被告）王**； 三、原告（反诉被告）王**给付被告（反诉原告）唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部所出资建造的厂房等地上物对价款人民币295395元及垫付鉴定评估费人民币10000元，合计人民币305395元，被告（反诉原告）承租处建筑物（详见：唐山万春资产评估有限公司，司法鉴定资产评估报告涉案资产评估明细表）归原告（反诉被告）所有； 四、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其他诉讼请求。 本判决头部、三项原告（反诉被告）和被告（反诉原告）互相给付款项折抵后，原告（反诉被告）王**于本判决生效后三日内再给付被告（反诉原告）唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部折价款人民币260395元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1890元，反诉费5150元，原告（反诉被告）王**负担5150元，被告（反诉原告）唐山市丰南区丰南镇新锐汽车服务部负担1890元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

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