8月底，位于站前东小区的古翠隐秀，交付了。

　　以景观品质著称，本想会迎来高光时刻，但很多业主却懊恼不已，原因不仅是周边道路未通，还有二手房难卖。

　　是大环境不行，还是古翠隐秀本身的原因？

　　古翠隐秀位于鹿城区南汇街道，由开源路、锦源路、前网路、锦江路围合成一个不规则地块，占地仅约35.3亩，还包括一座幼儿园，因此实际小区面积更小。

　　该项目由万科开发。今年，万科在杭州开发的古翠隐秀也交付了，赢得了良好的口碑。杭州的古翠隐秀位于登云路（与古翠路相连、离该盘仅约200米）与隐秀路交汇处，因此命名非常具有指向性。

　　其实，房开把古翠隐秀这个极具杭州地方文化特色的案名，照搬到了温州，可以说是生搬硬套。用温州方言念这个案名，更是拗口。

　　古翠隐秀由1幢高层住宅、3幢小高层住宅组成，北低南高，与正常住宅布局相反。该盘共371套房源，主力户型为建筑面积约108-148㎡，主打改善产品。

　　该盘于2020年初开盘，毛坯均价约32000元/㎡，另有2500元/㎡、3000元/㎡、4000元/㎡三种装标。

　　小区规模不大、地块也不规则，大型景观只能做在1#、5#之间。就在这小范围里，也做出了艺术连廊、景观水池、休闲会所，儿童游乐区、运动场地等，配上铝板加大面积玻璃的住宅建筑，现代感十足。

　　可以说，该小区的品质总体上还是不错的，虽然不大，但高端小区有的要素基本都有，光看小区红线内，对得起这个价格。

　　不过，入户大门略显寒酸，无法支撑起业主的“面子”。

　　铝板立面在日照下也有略微不平整，还有全装修也有一些问题，这两点算是不少同类小区的通病了。

　　既然总体品质还不错，也已实景呈现，理论上二手房会很受欢迎。但是，古翠隐秀一开始在二手房市场上无人问津！

　　买这里大多数业主以自住为主。据周边中介经纪人称，此前，该小区挂牌量非常少，在少量的挂牌房源中，普遍挂牌约40000元/㎡，总价都要四五百万，妥妥的豪宅价格。

　　站在其他业主角度，算上购买、持有成本，已接近这个价格，更何况他们认为古翠隐秀的地段、小区品质都不错，还有南浦实验中学锦江校区的加持。

　　但是，约40000元/㎡的挂牌价，直接吓跑了二手购房者。同样的价格，二手房可以买真正属于中央绿轴区域的温州悦府、都会道1号等小区了，拓展面积更多，学校也都是新校区，且（即将）领证满两年无需缴纳增值税。只不过，那两个小区的起步面积更大。

　　就算买在古翠隐秀附近，鹿城中心东区的商品房，二手房成交价也就约32000元/㎡，西区的安置房约26000元/㎡。虽然鹿城中心品质看似不如古翠隐秀，但单价低了数千元。

　　规模小、周边道路未通、案名拗口等一系列因素，导致古翠隐秀的存在感很低，哪怕品质不错。

　　显然，没人愿意花接近温州房价天花板的价格，去买古翠隐秀，行情好的时候都不至于，更不用说现在。

　　到了本月，古翠隐秀开始出现个别急售房源，较原价降了约80-90万元，单价仅约31000元/㎡，还有送车位的。当然，这只是个别房源，不代表整个小区，当前也尚未出现大规模降价现象。

　　既然地段、品质都不错，为什么古翠隐秀的二手房不值这个价格？绿轴是错觉，站前东小区才是现实！

　　其实，有关部门在开发中央绿轴区域时，划定的区域范围西至惠民路，古翠隐秀并不在其范围内。当然，假设周边道路通了，古翠隐秀前去世纪公园很近，也能同享中央绿轴生活圈。

　　事实上，该小区所在的地方，即车站大道、划龙桥河、横渎河、温州大道围合处，被统称为站前东小区。

　　站前东小区大体上建于上世纪末，以开放式老旧小区为主，大部分都是楼梯房，包括国光大厦、站前商厦、东越花苑、金阁公寓、兴华大楼、正大公寓、华峰公寓、侨宇花苑、金瓯大楼、奔驰商厦、双龙小区、瓯龙小区、诚信商厦、人和嘉园、划龙新村、新大陆小区、金都花园、百合苑、龙苑、站东小花园、开源公馆、公安宿舍、前网新村、荣欣家园、中梁金座等30余个小型、微型小区。

　　站前东小区，顾名思义，火车站前以东的地方。与全球所有流动人口大的城市一样，火车站前往往是这座城市最混乱的地方之一。

　　站前东小区，在温州也曾是“脏乱差”的代名词。区域内老旧小区普遍装满的“铁笼子”，便是其留下的痕迹。

　　站前东小区老旧小区的“铁笼子”

　　如今，古翠隐秀建成、交付，也成了站前东小区的一员。虽然建设年代更新、品质远超周边小区，但由于地块不规则，远看之下，古翠隐秀10余层高的所谓洋房，与周边公安宿舍、前网新村的多层楼梯房混在一起了。

　　因此，哪怕该小区品质再高，被站前东小区这个老旧小区环绕，自然被拉低了逼格。

　　当然，作为开放式的老旧小区，沿街商铺很多，站前东小区还是繁华的，生活非常便利。对古翠隐秀的业主来讲，基本生活需求没问题。

　　当然，眼下古翠隐秀最大的问题，便是周边的道路网不通畅，整个小区被断头路包围。这导致了古翠隐秀业主出入不便，作为现房，自然也吓跑了二手购房者。

　　该小区以东、主入口与幼儿园所在的前网路，原规划北侧连通锦江路，却因与锦湖公寓的争议未解决而断头。该断头处如今仍是锦湖公寓的地面停车场，只有幼儿园旁人行道留出极窄的通道，仅供1人通行。

　　前网路北侧断头、边上临时人行通道

　　古翠隐秀以南的锦源路，已断头20多年。因为断头，前网新村、荣欣家园沿锦源路的底商彻底失去了价值，成了废品回收站、脚手架出租点、窗罩制作点、水泥店、快递站等，甚至被作为廉价出租房用于居住，环境犹如城中村。

　　古翠隐秀南侧锦源路上的沿街商铺场景（上下滑动查看更多）

　　如今，锦源路向东断头至横渎河，跨河桥梁已开始零星施工。待该桥梁建成，锦源路将与惠民路交汇、连接上美小区区间路段，直达三友路。

　　小区以西的开源路，也曾断头20多年，倒是在小区交付前建成通车了，但目前只向北通至锦江路。开源路继续向北，跨河通往市府路的路段，当前还在建设中。

　　倘若前网路、锦源路两处断头路能打通，今后古翠隐秀的业主也能更便利地前往中央绿轴区域，享受公园、广场、商业、商务及各类公共场馆，都在步行范围内。

　　因此，建议有关部门尽快解决这两处断头路的问题，让古翠隐秀的业主的归家之路更便捷。

　　当前，古翠隐秀以东正在建设鹿城公安指挥训练中心。待该项目建成，周边道路也可能畅通了。

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