清华同衡参编《唐山城市更新实施办法（暂行）》为城市更新提供政策保障
《唐山市城市更新实施办法（暂行）》（以下简称《实施办法》）昨日正式公布。清华同衡与清华大学中国城市研究院承担唐山市城市体检及城市更新服务项目，清华同衡同唐山市委、市政府共同开展城市更新政策的深度研究工作，蕞终形成了实施办法草案，为《实施办法》的正式出台提供了重要的参考价值。清华同衡近年来持续深耕城市更新的系列研究工作，取得了多项成熟研究成果，为科学合理推进城市更新工作提供了有力助益。
2021年12月6日，唐山市政府新闻办召开 “唐山市城市更新实施办法（暂行）”新闻发布会，正式公布出台《唐山市城市更新实施办法（暂行）》（以下简称《实施办法》）。清华同衡与清华大学中国城市研究院承担唐山市城市体检及城市更新服务项目，清华同衡同唐山市委、市政府共同开展了唐山城市更新政策研究工作，经过反复修改，蕞终形成了实施办法草案，为《实施办法》的正式出台提供了重要的参考价值。该《实施办法》的出台旨在为规范唐山城市更新活动、传承历史文脉、提升城市品质、完善功能布局、改善唐山人居环境，形成可复制、可推广的经验做法，引导各地互学互鉴，科学有序实施城市更新行动。
丰富的城市治理相关研究工作，使清华同衡在城市更新领域积累了诸多成熟的研究成果，并且具备高校智库研究的优势。2021年6月，唐山市住建局联合清华同衡开展唐山城市更新实施办法制定工作，清华同衡立即搭建以潘芳副院长领衔、多名政策编研人员共同参与的专业研究团队，组织开展唐山市城市更新研究。
根据以往团队的研究经验，充分吸收北京、上海、南京、广州、重庆、成都、石家庄、保定等城市的更新政策经验的基础上，清华同衡研究团队从政策体系、管理体系、规划计划体系、实施运作体系等角度展开了分析对标，并结合唐山市情与工业转型的特点，针对性地提出了唐山在城市更新实施中的工作组织、规划引领、项目管理、支持政策等多方面措施，并制定了唐山城市更新系列政策清单。研究成果之一的 《唐山市城市更新实施办法（暂行）》经过多方意见征询，现已正式发布。
《实施办法》内容全面规范，非常符合唐山实际，具有很强的指导性、可操作性，为精准有序推进城市更新工作提供了重要指引。《实施办法》明确了以下各项相关政策内容，为加快推进唐山市城市更新工作提供了坚实的政策保障。
一是规定城市更新工作要坚持规划引领、设计先行；政府引导、市场运作；以人为本、公共优先；传承文化、保护生态；区域统筹、持续更新；科技支撑、数字赋能的6项原则。
二是提出了结合建筑“留改拆建”方式的不同，城市更新可单独或综合采取保护更新、优化改造、拆除重建方式实施。
三是明晰了唐山市城市更新的实施步骤：即城市更新规划编制、城市更新实施方案编制和评估、确定城市更新实施主体、组织项目实施。
四是明确了唐山市城市更新工作的责任主体为区政府（管委会），实施主体则按有关规定确定，可包括市级或区级国有企业及其他市场主体等。
五是确定了唐山市城市更新项目具体实施方式。即更新区域内的城市更新活动，由责任主体统筹开展。零星更新项目，物业权利人有更新意愿的，可以由物业权利人在责任主体的统筹组织下，通过直接委托、公开招标等方式确定实施主体。由物业权利人实施更新的，可以采取与市场主体合作方式。
六是探索了唐山市城市更新资金六种筹集渠道。具体包括：各级财政安排的城市更新资金，金融机构融资资金，参与城市更新的市场主体投入资金，土地使用权人和房屋所有权人自筹资金，城市更新专项基金，其他符合规定的资金。
同时，《实施办法》还广泛借鉴全国各城市的先进做法和理念，提出对列入城市更新年度计划的项目，在土地、规划、不动产登记、征收安置、行政审批、税费等方面的支持政策。
该《实施办法》的印发，标志着唐山市正式启动城市更新试点工作，为创出城市更新“唐山经验”打下基础。城市更新是推动城市开发建设从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展的有效途径。唐山市作为全国首批城市更新试点城市之一，先行探索城市更新统筹谋划机制，为全国其他工业转型发展城市提供了有益经验。
多年来，清华同衡城市治理与传播研究中心持续跟踪研究城市更新工作机制和政策支持体系，逐步探索城市更新法治化之路。从政府统筹机制建设、更新规划体系管控、老旧小区等专项更新政策编研、社会资本参与路径搭建、权益主体协调机制等，多角度开展城市更新政策法规的系列研究，形成《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》（京政发〔2021〕10号）、《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》（京建发〔2021〕275号）、《关于开展老旧楼宇更新改造工作的意见》（京规自发〔2021〕140号）等多项城市更新政策成果，对指导城市更新实施、完善城市更新顶层设计、为城市更新法制化建设提供了有力技术支撑。
头部条 为规范城市更新活动，传承历史文脉，提升城市品质，完善功能布局，改善人居环境，按照国家、省有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 市中心城区（包括路北区、路南区、开平区、丰南区、高新区城区）和曹妃甸区、丰润区城市建成区范围内的城市更新，适用本办法。
第三条 本办法所称城市更新，主要是指对城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动，内容包括：完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、强化历史文化保护塑造城市风貌、加强完整居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、加强城镇老旧街区改造、增强城市防洪排涝能力、实施传统商圈改造提升，以及市政府认定的其他城市更新情形。
第四条 坚持践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，顺应城市发展规律，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，先城市体检后城市更新，治理好“城市病”，加快补齐城市发展建设中的短板弱项，提升城市功能和品质，创新城市发展模式，推动城市高质量发展，增强城市永续发展动力。
（一）规划引领、设计先行。将城市更新纳入国民经济和社会发展规划、国土空间规划统筹实施；制定年度城市更新计划，高标准谋划城市更新，做到严控总量、分区统筹、增减平衡。
（二）政府引导、市场运作。充分发挥政府规划引领、政策支持、资源配置作用；坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营，公共利益优先，平衡公共利益和商业利益，实现利益共享共赢。
（三）以人为本、公共优先。从人民群众蕞关心蕞直接蕞现实的利益问题出发，通过城市更新，完善功能，补齐短板，持续改善城市人居环境，构建多元融合的“十五分钟社区生活圈”；保障和改善民生，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要，让群众享受更多城市发展红利。
（四）传承文化、保护生态。转变城市开发建设方式，注重历史文化传承，延续城市历史文脉，保护城市肌理和特色风貌；不拆除历史建筑、不拆传统民居、不破坏地形地貌、不砍伐老树。坚持“留改拆建”并举，以保护更新、优化改造为主、拆除重建为辅的方式进行城市更新，强化城市生态修复，逐步提升城市魅力。
（五）区域统筹、持续更新。统筹风貌保护与民生改善、区域转型升级、建筑活化利用的关系，以片区为单元推动整体更新；严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁，实现城市更新可持续化，增强城市永续发展动力。
（六）科技支撑、数字赋能。充分运用现代信息技术，整合提升智慧城市发展成果，构建城市建设、管理、运行、体检的智能化支撑；充分运用数字化、智能化信息技术为城市管理赋能。
第六条 结合建筑“留改拆建”方式的不同，城市更新可单独或综合采取下列方式实施：
（一）保护更新。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、环境整治，对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，实施功能优化、业态提升，但不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料，严格控制新建、扩建、改建活动。
（二）优化改造。维持现状建设格局基本不变，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，或以整治改建建筑为主实施改建加建，可以有保护修缮建筑和少量拆除重建建筑，以及对建筑所在区域进行配套设施完善等建设活动，加大老旧小区宜居改造，促进建筑活化利用和人居环境改善提升。
（三）拆除重建。以拆除重建建筑为主，将原有建筑物进行拆除，按照新的规划和用地条件重新建设。
第九条 健全工作组织机构。成立以市政府主要领导为组长的唐山市城市更新工作领导小组，市有关部门、有关区政府（管委会）为小组成员单位，负责统筹全市城市更新工作，决策重大事项，协调重大问题，审定政策措施，审批实施方案，督促检查各成员单位工作等。领导小组办公室主任由市政府主管秘书长兼任，市住房和城乡建设局主要领导任常务副主任，市有关部门主管领导及7个区主管领导任副主任。领导小组办公室办事机构设在市住房和城乡建设局，负责城市更新日常工作的协调指导。
第十条 有关区政府（管委会）是城市更新改造工作的责任主体，要依据本办法规定履行城市更新工作职责，设立专门机构，明确目标任务，组织实施城市更新。
第十一条 城市更新工作实行规划编制、单元评审和项目实施相结合的实施制度。城市更新专项规划对城市更新相关工作进行整体引领；城市更新单元要明确更新需求和更新区域，确定需实施的城市更新项目；实施方案对城市更新项目作出具体安排。
第十二条 城市更新实行专家咨询制度，市住房和城乡建设部门会同市自然资源和规划部门等有关部门设立城市更新专家委员会，为城市更新活动提供全过程咨询和服务。
第十三条 城市更新领导小组办公室依据城市体检结果，组织编制《唐山市城市更新“十四五”专项规划》，明确城市更新的重点片区及其更新方向、目标、计划和策略；市自然资源和规划部门将《唐山市城市更新“十四五”专项规划》相关内容纳入国土空间详细规划中，做好空间规划保障工作。
第十四条 《唐山市城市更新“十四五”专项规划》经专家评审、合规性审查等程序后，按程序报市政府审批后实施。
第十五条 《唐山市城市更新“十四五”专项规划》是城市更新单元划定、城市更新单元计划制定、城市更新项目实施方案编制的重要依据；相关内容应当纳入法定图则的制定。
第十六条 建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。市有关部门、有关区政府（管委会）在编制更新行动计划的过程中，应当通过座谈会、论证会或者其他方式，广泛听取相关单位和个人的意见。物业权利人以及其他单位、个人都可以向责任主体提出更新建议，作为确定更新区域的重要参考。
第十七条 城市更新单元是综合考虑基础设施和公共服务设施相对完整，以道路、河流等自然要素和产权范围为边界，所划定的相对成片并可以进行设施和利益统筹的区域。城市更新单元可包括一个或多个城市更新项目。
除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。
要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。
第十八条 责任主体按照《唐山市城市更新“十四五”专项规划》、城市体检结果，充分结合本地区城市发展和民生诉求，选取一流的策划、设计、运营团队，组织编制城市更新单元实施方案。城市更新单元实施方案应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，达到城市设计和单元规划建设方案深度。
实施方案应当紧密结合城市发展战略定位，以《唐山市城市更新“十四五”专项规划》为指引，拟定更新范围、内容、方式及建筑规模、开发建设指标、使用功能、建设计划、土地取得方式、资金筹措方式、运营管理模式等，确定城市更新单元功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。
第十九条 有关区政府（管委会）建立城市更新调查、评估制度，梳理评测既有建筑状况。未完成既有建筑状况调查评估的，不得实施城市更新。调查内容为：
（一）基础数据调查。收集辖区建成区范围内的土地、房屋及公建配套、人口、经济、产业、市政设施及城市绿地等现状基础数据；
（二）文化遗产调查。调查历史文化街区和历史建筑等文化遗产，明确应保留保护的建筑清单；
第二十条 城市更新鼓励策划、设计、运营一体化的运作模式，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片提升一片，力求实现项目自身或城市更新单元、多个城市更新单元盈亏平衡。受特殊控制区等影响的城市更新项目报经市城市更新工作领导小组同意后，可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。
第二十一条 责任主体将城市更新单元实施方案报市城市更新工作领导小组办公室，市城市更新工作领导小组办公室组织城市更新专家委员会、市有关部门对城市更新单元实施方案进行评估，综合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金筹措等方面因素，论证城市更新的必要性和可行性，结合城市发展和公共利益，合理确定城市更新需求。
第二十二条 责任主体按照专家评审意见对城市更新单元实施方案修改完善后，上报市政府审批。实施方案批复文件作为后续规划管理和办理相关审批手续的重要依据。
第二十三条 确定实施主体。按有关规定确定城市更新项目实施主体，主要包括市级、区级国有企业及其他市场主体等。实施主体应具备信誉等级良好、资产负债率较低、融资能力较强、项目管理经验丰富等优势。
市、区政府（管委会）可根据城市更新项目实际情况，对实施城市更新的实施主体，可采取增资或经营性资产注入、融资贴息等方式予以支持。
第二十四条 更新区域内的城市更新活动，由责任主体统筹开展。零星更新项目，物业权利人有更新意愿的，可以由物业权利人在责任主体的统筹组织下，通过直接委托、公开招标等方式确定实施主体。由物业权利人实施更新的，可以采取与市场主体合作方式。
第二十五条 责任主体将城市更新项目纳入土地全生命周期管理，可结合城市规划、产业规划，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，将项目功能、建设计划、运营管理、物业持有和年限、节能环保等要求，纳入与实施主体签订的履约协议书进行监督管理。
第二十六条 责任主体按照市政府对城市更新单元实施方案的审批意见，结合实施主体，制定城市更新年度计划，报市城市更新工作领导小组办公室备案。
年度计划包括具体项目（储备项目和实施项目）、前期业主或实施主体（行业主管部门）、边界和规模、投资及进度安排等内容。
第二十七条 市城市更新工作领导小组办公室按照有关区政府（管委会）备案的城市更新年度计划，制定全市城市更新年度计划。
建立年度计划动态管理机制，纳入年度计划的城市更新项目，进入城市更新项目库，实施动态监督管理，享受城市更新相关政策和资金支持。
重大建设项目按市政府相关办法履行审批程序。城市更新项目成熟一个报批一个。项目确需调整的，按照原程序重新审批。
第二十八条 对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，征求市有关部门意见，严格履行报批程序。
第三十条 城市更新年度计划项目，由市级统筹，积极争取中央、省补助资金支持。充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。
城市更新项目形成的土地价款，可支配部分统筹用于城市更新。对列入城市更新年度计划的项目，本着支持项目推进的原则，结合项目拆迁成本、运营方式等情况，采取一事一议的方式，综合确定土地收入分配办法。
第三十一条 市、区政府（管委会）应对城市更新给予必要投入，支持项目争取新增地方政府专项债券资金支持。
第三十二条 鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品。
第三十三条 积极引入市场力量，通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与城市更新，探索设立城市更新专项基金。
第三十四条 强化城市更新风险防控。财政部门指导梳理债务规模、总量、性质，针对经营过程中可能出现的各种流动性、局部性、系统性债务风险，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序。涉及居民回迁安置、政策性贷款、债券、公益事业、财政投资、国企投资等城市更新项目，要进一步强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。
（一）对具备条件的城市更新项目，优先推荐列入国家、省级重点项目。列入重点项目的，优先保障土地等要素供应。
（二）市自然资源和规划部门根据《唐山市城市更新“十四五”专项规划》，结合城市更新方式进行地价评估、重新确定土地用途、适当延长土地使用年限等工作。符合自主改造政策和城市规划的城市更新项目，改变原规划条件的（不能用于商品住宅开发），须采取市场评估补交评估价款差额的方式缴纳土地价款。
（三）城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的土地出让方案办理供地手续。采取招拍挂方式办理供地手续的，可采用带方案招拍挂。有关区政府（管委会）组织相关部门编制《国有建设用地项目履约协议书》，明确项目开发、建设、设计、安置房、保留建筑、运营管理以及违约责任等要求。土地成交后竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，并与属地政府签订《国有建设用地项目履约协议书》。
（四）城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，纳入整体改造范围，重点用于完善片区公共服务设施，符合《划拨用地目录》的以划拨方式办理供地手续，涉及土地出让的，经市政府批准可采取协议出让方式，房地产开发用地必须采取招拍挂方式公开出让。鼓励国有企事业单位将其闲置的零星土地或建构筑物，纳入城市更新项目整合实施。
（五）更新项目在符合规划且不改变用地主体的条件下，发展国家及本市支持的新产业、新业态的，由市投资主管部门及有关部门提供符合条件的证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。
（六）更新项目采取租赁方式办理用地手续的，土地租金实行年租制，年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后，可以续租，也可以协议方式办理用地手续。用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的蕞长期限不超过1年。
（七）土地使用权人不具备开发建设意愿或能力，符合转让条件的，可转让给新的实施主体进行开发建设。
（一）在符合符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，大片区或多地块改造项目中，允许容积率进行不同地块、不同城市更新单元之间整体平衡。提高产业用地利用效率，适度提高产业园区内工业用地容积率指标。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。
（三）鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行内部加层改造、增加连廊、电梯等配套设施。
（一）城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过房屋征收、协议搬迁、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。
（二）因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。
坚持按区平衡原则。拓展安置形式，更新过程中通过自愿参与、民主协商的方式，提供多途径选择，探索多渠道、多方式安置补偿方式，实现居住条件改善、地区品质提升。可以采用等价置换、原地安置、异地安置、放弃房屋采用货币改善等方式进行安置。城市更新项目涉及征收补偿安置且符合住房保障政策的，优先纳入住房保障范围。
开辟城市更新项目绿色通道，精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。市有关部门积极支持项目实施主体办理项目及各子项目用地、建设、融资等相关手续，保证项目顺利合规推进。对城市更新重点项目，可采取“一事一议”方式，从项目审批、土地供应、用地调整、方案制定、资源配给、财政等方面给予重点支持，更好保障项目落地。
纳入市城市更新计划的项目，符合条件的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策；同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担城市更新工作的，经有关区政府（管委会）确认，属于政府收回房产、土地行为的，按相关税收政策办理。
第四十一条 责任主体、实施主体及相关人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，应当依法依规追究相关责任。
第四十二条 领导小组办公室建立目标考核制度，对城市更新相关工作涉及的市有关部门、有关区政府（管委会）、有关责任单位工作情况进行监督、检查和考核。
第四十三条 市有关部门按照本办法制定土地、规划、建设、不动产登记、行政审批、财税等相关配套文件。
第四十四条 路南区、路北区、丰南区、开平区、高新区、曹妃甸区、丰润区依据本办法制定本辖区操作细则。其他县（市、区）、开发区（管理区）城市更新工作可参照本办法执行。
国际城市发展与治理研究所：黄哲姣、李攀武、唐诗琪、李荣欣、成子怡、李潇萌、尹湘婕、方肖琦、郭红利
原标题：《清华同衡参编《唐山城市更新实施办法（暂行）》，为城市更新提供政策保障》
版权声明：本文由网络蜘蛛自动收集于网络，如需转载请查明并注明出处，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
