REITs周报｜“赔钱”园区大反转！4分钟看懂产业园公募REITs年报
产业园REITs整体走势较平稳，近期将密集分红
上周公募REITs整体呈下降态势，产业园REITs相对稳定。上周换手率平均1.606，除部分涉及分红的REITs交易活跃外，其他REITs活跃度较低。产业园REITs过去20日年化波动率平均约为30.65%，比特许权REITs略高、与股票指数相当。
上周蛇口产园REIT进行了发行以来的第二次分红，每10份分红0.301元，2021年度合计每10份分红0.575元。本周张江光大园REIT也将迎来2021年度分红，每10份分红0.8元。截止目前，首批产业园REITs中仅东吴苏园REIT尚未发布分红公告，但根据年报显示其每10份可分配金额超过1元。
4分钟、4张表读懂年报，看“赔钱”园区如何实现反转
公募REITs年报纷纷出炉，用四张表解读不同统计口径的指标，剖析真实运营水平。第一张表，比较基础数据：总收入、净利润、及经营活动产生现金流量净额。评价REITs运营情况，最直观的是跟其过去进行比较，首批REITs上市不满一年，选择跟发行时的2021年预测值进行比较。预测值是上市的通行证，如果好于预测，说明一切尽在掌握。
其中比较有价值的是总收入和净利润，看到总收入好于或持平于预期，基本可以放心一半。但净利润的表现差距比较大，蛇口产园REIT净利润比预期增加40%，但张江光大REIT半年多的负利润已超过全年预测值的两倍多。张江光大投资人的心莫不是要去搭桥了？
实际上对于公募REITs来说资产的实际营利能力及基金层面的管理水平可能更加重要。第二张表就是切实影响投资人利益的关键数据：可供分配金额、期末总值、实际分派率，依然将其与2021预测值进行比较，结论是：可供分配金额均好于预测、分派率均接近4%的发行要求（分派率降低主要因为二级市场太热情、涨幅较大）！这下可以对REITs运行放心了。
第三张表，财务数据固然重要，但说到底公募REITs还是看底层资产的运营质量。凭借园区运营多年的经验及参考国外成熟的REITs市场，最直观判断底层资产运营情况的核心指标还是出租率。
对比三个产业园REITs相对预测时的出租率表现，我们发现张江光大与蛇口产园基本与预期持平，其中表现最好的是张江光大REIT，出租率100%，可以说已经没有进步空间了。而最有潜力的则是东吴苏园REIT，出租率比预期增加了不少。
出租率仅表示期末时点出租率，为了更全面地还原园区的运营情况，我们还需要参考另一组数值：园区租金的自身溢价水平以及园区租金相对于周边的溢价水平。通过这两个数据我们可以看出园区所在的行业及区域的大概情况，就是第四张表。
通过信息披露及相关查询，蛇口产园REIT的万融和万海大厦2021年平均租金比2020年下降了约10%，东吴苏园REIT的两个底层资产2.5产业园一二期及科技园5期B区的2021年平均租金比2020年分别下降了4%和5%，虽然租金降低并不绝对说明问题，但相较之下，张江光大园的2021年平均租金逆市上扬约3%。
区域租金方面，张江光大园平均租金相比张江板块的平均租金溢价幅度接近10%。蛇口产园中万融及万海的平均租金、东吴苏园中2.5产业园的平均租金比周边板块也略有增加，但国际科技园五期的平均租金较周边略低。当然，对于平均租金高低于周边板块的理解也需要综合判断。
看到现在，对于首批三个产业园公募REITs在2021年的表现已经有了大概的了解，除了出租率与租金水平的直观表现，还可以通过当地经济环境、产业政策及主导产业的发展情况等来长期观察园区的价值走向，这更是深耕于园区行业者所看重的基本要素，后面我们有机会再说。
清控科创产业园REITs研究中心
立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的最后关键一环。
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