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16个集中供地城市宅地供应缩水租赁住房用地下滑明显

admin7个月前 (09-28)唐山产业信息36

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　　来源：21世纪经济报道记者：李莎

　　今年以来，各集中供地城市土拍有条不紊推进。5月11日，成都进行5月首场土拍，6宗宅地全部成功出让，其中主城区2宗宅地触顶摇号成交，至此，成都今年正式公告的35宗宅地，已经成交23宗。放眼其他集中供地城市，广州、上海、无锡等地已完成今年首批次集中供地出让。

　　与此同时，各集中供地城市今年供地计划陆续发布。21世纪经济报道记者不完全统计发现，截止到目前，在22个集中供地城市中，北京、上海、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、厦门、福州、济南、合肥、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等19个城市今年供地计划均已发布。

　　从19城今年的宅地供应情况来看，北京、上海和广州的宅地供应基本稳定，深圳和沈阳、长春、重庆、武汉、合肥等15个二线城市宅地供应都有不同程度下降，其中沈阳供地规模同比下降70%，降幅蕞大。

　　从不同宅地类型来看，租赁住房用地缩量蕞为显著。在发布租赁住房供地情况的城市中，北京、深圳、重庆、广州、武汉、南京、福州、济南等城市租赁住房供地面积下降，其中南京租赁住房供应8公顷，较去年下降88%。

　　保障性租赁住房建设是“十四五”住房建设的重点，也是各地租赁住宅用地供应的重点，各地保障性租赁住房供应有增有减，上海、武汉、厦门、济南、沈阳等地的租赁住房计划用地均为保障性租赁住房用地。

　　中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，各地宅地供应缩量的根本原因是市场供大于求，当前很多城市面临库存过剩风险，随着市场分化加剧，部分区域去化压力与日俱增。在这样的背景下，减少供地能有效缓解供求矛盾。

　　孟新增认为，近几年改善性需求逐渐成为房地产市场的重要支撑，购房者对项目品质要求相应提高，核心城市，尤其是城市具备区位优势和完善配套的板块越来越受到购房者青睐。如果这些区域供地减少，房企在这些区域拿地的竞争压力更大，区域房价将保持坚挺，或将出现上涨情况，预计涨幅有限。

　　住宅用地供应减少是今年重点城市供地计划的显著特征。

　　在已发布今年供地计划的19个城市中，深圳、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、厦门、福州、济南、合肥、沈阳、宁波、长春、天津和无锡等16个城市的住宅用地供应计划均有不同程度减少，降幅在5%—70%之间。

　　究其原因，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，一方面，去年大部分城市没有完成全年供地计划，使得今年各地调整宅地投放规模，谨慎推地，以期恢复土地市场活力，提高土地利用效率，减少宅地的供应也能加快存量项目去化。

　　另一方面，宅地的减少或也与楼市恢复力偏弱有关，部分城市仍存在土地库存积压严重、市场成交暂未明显恢复的特征。另外，部分城市宅地供应减少的同时，产业用地增加，也反映出城市发展策略的转变。

　　沈阳、长春、重庆、武汉和合肥宅地供应降幅相对大，分别下降70%、52%、48%、36%和26%。从面积来看，重庆宅地供应面积减少蕞多，从2022年的2243公顷，下降到今年的1162公顷，这也与重庆幅员面积远大于其他城市，供地面积总量大有关。

　　以沈阳和长春为例，机构数据显示，两地2022年住宅用地供地计划完成率均不足三成。据中原地产数据，今年第17周（4月24日-30日），沈阳新增供应11.5万平方米，商品住宅存量1290万平方米，去化周期约24个月；长春新增供应22万平方米，商品房存量1126万平方米，去化周期约23个月。而Wind数据监测发现，中国十大城市中二线，去化周期明显低于沈阳和长春。

　　除了深圳之外，其余15个宅地供应计划减少的城市均为二线城市，相较而言，上海、北京和广州这三个一线城市的供应面积比较平稳，北京今年计划供应宅地1060公顷，与去年持平；上海计划供应900-1095公顷，去年为927-1067公顷；广州今年计划供应901公顷，较去年增加150公顷，增幅20%。

　　对此，关荣雪表示，一线城市整体土地出让信心较高，并无过多流拍担忧，地方政府推地稳健；而二线城市土地市场分化明显，不少城市仍有土地库存积压严重、流拍过多等压力，导致整体宅地供应缩减较为明显。

　　在已公布供地计划的城市中，广州是唯一一个宅地供应明显增加的城市，广州今年计划安排宅地供应901公顷，占建设用地计划总量的28%，高于2022年实际供应量，比近五年年均供应量增长41%。

　　“宅地供应持续增加既体现出广州对于商品房市场稳健发展具有充足信心，也是城市楼市去化较为良好的写照。”关荣雪表示。

　　广州增加宅地供应也与城市的布局规划和供地策略有关，广州市规划和自然资源局认为，充足的住宅用地供应量是实现“稳地价、稳房价、稳预期”的有力保障。包括宅地在内，今年广州计划安排建设用地供应总量3203公顷，比近五年年均计划量（2211公顷）增加45%、年均实际供应量（2796公顷）高15%。

　　与广州有所区别，“促减量”是北京和上海供地的一大关键词。上海今年要完成减量化建设用地15平方公里左右，北京今年安排净减量任务800公顷以上，因而在推出宅地方面也更加谨慎。

　　商品住房用地是住宅用地供应的大头，重庆、天津、沈阳和无锡商品住房用地占比超过90%，其中重庆今年计划供应商品住房用地1155公顷，占住宅用地计划供应面积的99%。

　　与整体宅地计划供应减少类似，今年各地商品住房用地计划供应面积明显缩水。在19个已发布今年供地计划的城市中，深圳、重庆、成都、武汉、杭州、南京、福州、济南、合肥、沈阳、长春、天津和无锡等13个城市今年商品住房用地有不同程度减少，沈阳降幅蕞大，为70%，长春、重庆和武汉今年的商品住房用地供应也减少40%以上。

　　去年12月，自然资源部印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，明确要“以销定供、因城施策、精准供地”。其中提到，“因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住宅供地规模”。

　　简而言之，各城市要依据自身市场特点调整供地计划。各地发布的供地计划透露，在制定计划时，有关部门会参考当地人口结构情况、居民住宅需求、房地产市场走势、存量土地、土地供给和需求调查情况等因素。

　　据克而瑞拿地金额百强榜单，有近七成销售百强房企1-4月未拿地，且百强拿地销售比持续低位，除了对热点城市的优质地块，房企投资态度仍较谨慎。另据中指数据，1-4月300城住宅用地成交建面为7033万平方米，累计同比-33%，较1-3月累计降幅扩大8个百分点。今年以来土地市场“冷热不均”，整体仍处低位，也对各地供地积极性带来影响。

　　孟新增表示，当前土拍分化加剧，房企投资布局进一步聚焦，除热点城市及核心片区保持一定热度外，大多数城市土拍仍在调整当中，全国土地市场整体情绪仍偏弱，市场压力较大的二线城市商住用地计划供应明显缩量。

　　今年租赁住宅供应减量比商品住宅更加显著。21世纪经济报道不完全统计发现，除厦门租赁住宅用地明显增加、上海保障性租赁住房用地规模与去年相近（上限略有增加）外，其余发布租赁住房（含保租房）供地的城市，租赁住房（含保租房）计划供地面积均有不同程度下降，重庆、武汉、南京、济南、沈阳、宁波、长春、天津和无锡的降幅都在60%以上。

　　另据中指数据，今年除了厦门之外，其余21城租赁住宅用地供地计划量较去年均下降，整体降幅近五成。在孟新增看来，在土地市场较低迷、地方政府推地仍趋谨慎背景下，缩减租赁住宅用地供应，一定程度可以提高地块优质属性，有利于提升房企参拍意愿。

　　为支持保障性租赁住房发展，2021年6月国办发文，要求各地提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划，优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域。这些导向也在今年各地供地计划中得到贯彻。

　　如上海明确要坚持保障性住房用地应保尽保；北京提出稳步提升租赁房空间供给质量，选址布局优先向轨道交通站点和就业密集地区集中；杭州要求满足公租房、保障性租赁住房和共有产权房等保障性住房用地供应需求，着重布点在人口导入量大、重点产业集聚、交通便捷、配套完善的地区，降低通勤成本，增强吸引力，促进职住平衡；沈阳提出住宅用地供应要向租赁住房建设倾斜，对保障性住房用地实行应保尽保。

　　保障性租赁住房用地成为各地租赁住房供应计划的重点，上海、武汉、厦门、济南、合肥、沈阳、无锡等地的租赁住房用地全部为保障性租赁住房用地。除了新增租赁住房用地之外，各地还强调盘活存量，充分运用各种方式满足保障性租赁住房需求，如苏州要求盘活600亩存量土地支持保障性租赁住房建设。

　　孟新增指出，各地在保租房供应上逐步呈现“弱增量，强存量”的趋势，这客观上也会带来租赁住宅用地的减少，这一现象在非核心区更加显著。

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