民法典时代下的宅基地转让
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原标题：民法典时代下的宅基地转让
中共中央、国务院《关于实施乡村振兴战略的意见》等新时期党和政府指导“三农”工作的纲要性文件，为我国新时期农村土地改革高屋建瓴地指明了基本思路，其中关于架构宅基地所有权、资格权、使用权三权分置模式，为我国宅基地制度革新指明了方向。其中，宅基地使用权流转是我国宅基地制度改革核心内容，其对于土地资源的合理配置、农民产权的全面保护、物权利益的平等实现都有着重要意义。宅基地的流转主要包括转让、赠与、互换、出租等方式，本文结合案例，主要论述其中有关宅基地的转让及其未来的政策发展。
宅基地使用权是我国法律的特有规定，现在普遍的也是被民法典所肯定的观点认为，宅基地使用权是对他人所有土地（农村集体所有土地）进行使用之权利，具有用益物权性质。该权利具有以下特征：
（1）所有权主体的特定性。根据法律规定，我国农村土地分为国家所有和集体所有。宅基地使用权为农村居民占有、使用（建造住宅及附属设施）集体所有土地的权利，即享有的权利为用益物权。但宅基地所有权并未因此而发生变化，仍为农村集体所有，所有权的主体具有特定性。
（2）使用权主体的特定性。宅基地使用权的主体为农村集体经济组织成员，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。现行法律规定禁止城镇居民购买宅基地使用权，同时，司法实践中对城镇居民下乡买卖宅基地的行为依法认定为无效的。
（3）权能的特定性。设立宅基地使用权的目的在于保障农村居民基本的生存权，且从法律规定看，宅基地仅能建造住宅及附属设施。对于利用取得的宅基地使用权建造以盈利为目的的生产及商业用房为法律所禁止。
近年来，围绕宅基地试点工作的开展，宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”有序进行，宅基地使用权流转在集约利用农村闲置宅基地和闲置住宅的同时，也能增加农民收入、促进城乡融合发展。但国家推进宅基地使用权流转并不意味着宅基地变得可以自由转让，城镇居民或法人、其他组织购买仍是法律禁止的行为。《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》指出“各地要进一步加强宅基地管理，对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范，防止侵占耕地、大拆大建、违规开发，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。要坚决守住法律和政策底线，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。要切实维护农民权益，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。”现阶段宅基地使用权的转让，还仅限于自愿有偿退出闲置宅基地或向本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的村民转让，例如《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》明确“各相关区可多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励进城落户及因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民，自愿有偿退出闲置宅基地，具体房屋补偿标准由本集体经济组织民主决策确定。鼓励和引导村民在征得村集体经济组织同意的前提下，向本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的村民转让宅基地，各区要探索通过制定示范合同等方式，规范引导转让行为，转让合同生效后应及时办理宅基地使用权变更手续。严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋。严格执行国家和本市户籍政策，除法律法规规定情形外，严禁城镇居民户籍向农村迁移，严格管理农村间的户籍异地迁移。”
实践中，随着城镇化的加快发展，涉及大量农村地区的拆迁，并由此带来巨大的拆迁利益。由此引发涉及宅基地的房屋买卖纠纷较为多见。而对于该问题的处理亦较为棘手，特别是对涉及宅基地的房屋买卖合同依法认定无效后，当事人的责任承担问题。
1996年，李某与何某订立房屋买卖合同，何某给付购房款6.6万元，李某出具收款证明一份。1997年，双方经原怀柔县房地产交易所签订房产卖契，为降低契税金额，双方在该契约上约定的房产价格为4万元。同日，何某交纳契税2400元，手续费共计800元。并将户口迁至诉争院落，但其户别为非农业家庭户。
2017年，李某诉请一审法院确认双方的房屋买卖合同无效，并要求获得诉争院落及房屋的拆迁补偿利益。
另查明，2017年9月，北京某置业有限公司与何某签订《棚户区改造补偿协议》，约定对诉争房屋进行拆迁。协议内容如下：
一、1、乙方宅基地面积为197.1㎡，房屋总建筑面积为197.1㎡。2、乙方在被搬迁房屋内在册3人。
三、搬迁补助费：1、搬家补助费：7884元；拆装移机费：600元；……4、信鸽证补助费：25000元……合计3.3484万元。
五、搬迁补偿、补助及奖励款总计137.3061万元。……后双方又签订搬迁补偿补充协议一份，内容为：根据甲、乙双方于2017年9月签订的《棚户区改造补偿协议》和《优惠购房意向书》（换购），认定宅基地面积为197.1㎡，实际优惠购房面积为197㎡。2018年2月，拆迁补偿款发放到位，后房屋被拆除。
一审中院：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋，何某虽落户于该村，但其户口性质为非农业户，故何某并非本村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。李某、何某之间的房屋买卖协议，违反了有关法律规定，应属无效。按照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李某、何某双方的农村房屋买卖合同被确认无效后，何某应当将房屋返还给李某，李某亦应将收取的价款返还给何某。但涉诉房屋已经纳入拆迁范围并被实际拆除，故没有返还的必要。
现拆迁补偿款已经实际发放至何某名下账户，故李某、何某的争议点集中在关于涉诉房屋拆迁利益的归属和分配上。
首先，关于宅基地的区位补偿部分。因宅基地使用权登记在李某名下，故在合同被确认无效后，关于宅基地的区位补偿应归李某所有，但李某作为房屋出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违背了诚实信用原则，故其应对合同无效承担主要责任。李某应当按照其过错程度赔偿何某的信赖利益损失。故此该院认定关于宅基地区位补偿的百分之七十归何某所有，作为李某对何某信赖利益的赔偿，该部分补偿款何某无须向李某返还。剩余百分之三十的宅基地区位补偿何某应当返还给李某。
其次，关于房屋重置成新补偿及装修、设备、附属物的补偿。该部分补偿系合同被确认无效后，何某将诉争房屋返还给李某，李某应当给予何某的赔偿。在诉争房屋已被实际拆除并转化为拆迁利益的前提下，应确认该部分补偿利益归何某所有，何某无须返还。
再次，关于搬迁奖励费的补偿。该部分补偿系针对被拆迁人即房屋实际居住人配合拆迁政策给予的补偿，与李某无关，李某无权就该部分补偿主张权利，何某亦无须返还。
另外，应当指出，涉案房屋宅基地的补偿利益不仅涉及货币补偿，还包括回购房安置的补偿利益。本案何某虽已签订回购房安置协议，回购房蕞终能否取得，面积、位置均不能确定，该院不便对该项利益的分配在本案中予以处理。对于李某要求优惠购房面积的诉讼请求，李某可待回购房安置利益正式确定后另案主张权利。
二审高院：因李某与何某的房屋买卖行为发生在1996年，根据当时施行的《中华人民共和国土地管理法（1988修订）》之规定：农村宅基地属于集体所有；农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准；城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。在我国农村房地一体的情况下，农村房屋买卖必然同时处分该房屋所占有的宅基地，而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，何某虽在购买诉争院落房屋后落户于该村，但其户口性质为非农业户，故何某不享有使用该村集体组织宅基地的资格。一审法院据此认定李某和何某之间的房屋买卖合同无效，并无不当，本院予以维持。李某原为该村经济组织成员，其户口性质的变更不影响本案合同效力的认定，故对于何某提出的李某不具备主张本案宅基地使用权资格的上诉意见，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现诉争房屋已经纳入拆迁范围并被实际拆除，拆迁补偿款也已经实际发放至何某名下账户，故本案在确认合同无效后应处理涉诉房屋拆迁利益的归属和分配。因宅基地使用权登记在李某名下，故宅基地的区位补偿应归李某所有，但李某作为房屋出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违背了诚实信用原则，故其应对合同无效承担主要责任，亦应按照其过错程度赔偿何某的信赖利益损失。一审法院据此认定宅基地区位补偿的70%归何某所有，何某返还李某剩余30%的宅基地区位补偿，亦无不当，本院予以维持。
四、宅基地使用权转让的历史沿革与未来
1950年6月30日《土地改革法》的颁布，全国范围内掀起了土地改革的浪潮，消灭了延续几千年的土地所有制，广大农民群众成为了土地的主人。其后，随着人民公社化运动在全国范围的开展，1962年中共中央发布的《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》中明确：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。”
2014年中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，此举标志着新一轮土改大幕正在开启。2018年1月2日，《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》中明确：深化农村土地制度改革。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
从现行法律规定看，在宅基地使用权转让方面我国目前处于从完全禁止到有条件转让的过渡阶段，是我国农村土地制度在城镇化的持续推进等共同作用下的新成果。但我国地少人多的基本国情仍未得到改变，因此笔者认为在近一段时间内，在人多地少以及城镇化率等因素的限制下，我国宅基地使用权想达到完全自由流转几乎是不可能的甚至是永远无法达到的。
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