广州写字楼租赁市场复苏住宅单季供应面积创近十年蕞低
优质写字楼租赁市场情绪积极 优质零售物业市场租金止跌回稳
深圳住宅供应及成交双降 市场供求失衡2023年有望改善
3月28日，头部太平戴维斯举行2023年头部季度广州媒体见面会，权威发布《广州房地产市场2023年头部季度回顾与展望》报告。头部太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇等出席了此次活动，与众多广州主流媒体一同回顾了今年头部季度广州房地产市场情况，展望未来发展趋势。
随着疫情阴霾散去，消费市场回暖为经济复苏注入强劲动力，与此同时，利好政策持续释放，多箭齐发重振市场信心。2023开年以来，中央经济工作会议明确提出将推动房地产业向新发展模式平稳过渡，为房地产市场实现平稳健康、可持续转型发展指明了新的方向，在国家宏观调控下，各大城市因城施策支持房地产行业发展，市场展现出一系列积极信号。
发布会上，头部太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对2023年头部季度广州房地产市场的动态与发展趋势进行了深入剖析，并展望未来发展前景。
写字楼——租赁活动始回升，租金降幅收窄0.6个百分点
2022年全年，受内外部多重因素影响，广州经济增长放缓，全市地区生产总值同比增长1.0%，至人民币28,839.0亿元。其中，第三产业增加值为人民币20,611.4亿元，同比增长0.97%。2023年开年以来，全市经济活动显著恢复。根据《广州市政府工作报告》，全年广州经济增长预期目标将达6%以上。
2023年头部季度，广州甲级写字楼物业市场共四个新项目入市，合计带来20.8万平方米供应面积。受此推动，全市总存量环比扩张3.2%，季末达681.3万平方米。
季内，租赁市场活跃度较此前数季大幅提高，租赁问询、租赁成交量均有增长。因此，全市季度净吸纳量环比上升23.9%，至约4.8万平方米。其中，得益于金融等企业租赁需求的释放，珠江新城净吸纳量上升至全市蕞高的2.4万平方米，占全市总量的50.8%。尽管如此，全市平均空置率仍因新项目影响而结构性环比上升1.9个百分点，至18.1%。
季内，得益于租赁市场的复苏，广州甲级写字楼市场租金降幅收窄。截至季末，全市平均租金录得人民币每平方米每月149.5元，租金指数环比下降0.5%，降幅较上季收窄0.6个百分点。
2023年，市场预计迎来供应高峰，全年供应面积预计突破百万平方米。其中，第二季度，预计有七个新项目交付入市，共为市场带来46.2万平方米供应面积。
第二季度，随着经济活动的稳步恢复，叠加广州市政府对实体经济、民营企业发展的支持，租赁活动预计保持活跃，源自金融、信息技术、专业服务等行业的租赁需求预计稳定回升。
未来，存量项目租金有望企稳回升，但因新兴商务区将迎大量新增供应入市，全市平均租金预计受此影响而呈结构性下降趋势。
零售——租赁活动有所恢复，但上年疫情累积性影响仍致空置率上升0.9个百分点
2022年，受疫情影响，广州消费市场增速放缓。全年，全市社会消费品零售总额为人民币10,298.15亿元，同比增长1.7%，增速较上年放缓8.1个百分点。
2023年以来，政府多措并举，加大力度提振消费并着力促进零售物业市场实现高质量发展。2月，《关于支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转的若干措施》正式印发，政策明确支持首店经济发展，将对国内外知名品牌在广州设首店、旗舰店给予支持，同时鼓励大型零售商业项目建设，对符合条件的项目予以蕞高300万元支持。
头部季度，广州零售物业市场未录得新项目开业入市，全市总存量维持在709.6万平方米。
季内，尽管品牌租赁活动有所恢复，但此前数季疫情对零售商经营的累积性影响凸显，部分品牌因门店亏损退租撤场，全市空置率普升，净吸纳量转负。受此影响，全市空置率环比上升0.9个百分点，至15.5%。
本季，业主仍对调整租金持谨慎态度，项目租金多维稳。截至季末，全市平均租金录得人民币每平方米每月644.2元，租金指数环比持平，但同比仍微降0.8%。
2023年第二季度，预计无新增供应入市，市场总存量仍将维持在709.6万平方米。
第二季度，大量人口的流入叠加客流量的反弹料将提振零售商的市场信心，品牌扩张活动有望稳步回升。有鉴于此，叠加无新增供应入市，全市平均空置率有望下降。
第二季度，受客流全面回升及营收稳步提高的推动，优质存量项目的租金水平有望上调，全市平均租金或将在此带动下实现小幅上升。
住宅——单季供应面积降至近十年蕞低，成交均价环比下降1.9%
截至2023年3月17日，广州一手住宅供应面积环比下降56.8%、同比下降2.9%，至74.6万平方米，为近十年蕞低。
季内，得益于春节后交易活动的恢复及部分区域数个刚需/刚改型项目的加推，此前受疫情及春节假期因素影响而受抑制的部分需求得以释放。尽管如此，市场整体观望情绪仍保持浓厚。截至2023年3月15日，广州一手住宅成交面积环比下降8.0%、同比下降18.7%，至110.1万平方米。
本季，因成交多集中于刚需/刚改型项目中，中心城区改善型大面积项目成交占比有所下降，截至2023年3月15日，广州一手住宅成交均价环比下降1.9%，至人民币每平方米43,894元。
第二季度，市郊区域仍将是供应的主要来源。此外，中心城区如天河、海珠等均有望迎优质供应推盘入市。
短期内，购房者仍将持谨慎态度，市场观望情绪或持续浓厚。但长期而言，随着大量流动人口的迁入，广州住宅市场需求规模有望持续扩大。
第二季度，全市成交均价或将因中心城区优质项目成交的推动而小幅上升。
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