当前位置：首页 > 唐山产业信息 > 正文内容

工业园区土地集约利用评价技术报告doc

admin6个月前 (09-28)唐山产业信息9

　　工业园区土地集约利用评价技术报告.doc

　　想预览更多内容，点击免费在线预览全文

　　.. 工业园区土地集约利用评价技术报告目录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc325967248 前言 PAGEREF _Toc325967248 \h 1 HYPERLINK \l _Toc325967249 头部章某工业园区概况 PAGEREF _Toc325967249 \h 2 HYPERLINK \l _Toc325967250 一、自然地理位置 PAGEREF _Toc325967250 \h 2 HYPERLINK \l _Toc325967251 二、社会经济发展 PAGEREF _Toc325967251 \h 4 HYPERLINK \l _Toc325967252 三、开发区发展规划 PAGEREF _Toc325967252 \h 5 HYPERLINK \l _Toc325967253 四、开发区发展类型 PAGEREF _Toc325967253 \h 7 HYPERLINK \l _Toc325967254 五、评价范围概况 PAGEREF _Toc325967254 \h 8 HYPERLINK \l _Toc325967255 第二章评价概论 PAGEREF _Toc325967255 \h 10 HYPERLINK \l _Toc325967256 一、评价依据 PAGEREF _Toc325967256 \h 10 HYPERLINK \l _Toc325967257 二、评价时点 PAGEREF _Toc325967257 \h 11 HYPERLINK \l _Toc325967258 三、评价原则 PAGEREF _Toc325967258 \h 11 HYPERLINK \l _Toc325967259 四、评价的技术路线及方法 PAGEREF _Toc325967259 \h 12 HYPERLINK \l _Toc325967260 五、需要特别说明事项 PAGEREF _Toc325967260 \h 13 HYPERLINK \l _Toc325967261 第三章开发区土地利用状况调查 PAGEREF _Toc325967261 \h 15 HYPERLINK \l _Toc325967262 一、调查组织及收集资料情况 PAGEREF _Toc325967262 \h 15 HYPERLINK \l _Toc325967263 二、开发区基本信息调查 PAGEREF _Toc325967263 \h 18 HYPERLINK \l _Toc325967264 三、开发区土地利用状况调查 PAGEREF _Toc325967264 \h 20 HYPERLINK \l _Toc325967265 四、开发区用地效益调查 PAGEREF _Toc325967265 \h 25 HYPERLINK \l _Toc325967266 五、开发区土地管理绩效调查 PAGEREF _Toc325967266 \h 26 HYPERLINK \l _Toc325967267 六、开发区土地供应与保障情况调查 PAGEREF _Toc325967267 \h 28 HYPERLINK \l _Toc325967268 第四章开发区用地状况定性分析 PAGEREF _Toc325967268 \h 30 HYPERLINK \l _Toc325967269 一、用地结构和功能定位协调状况分析 PAGEREF _Toc325967269 \h 30 HYPERLINK \l _Toc325967270 二、土地开发和建设情况分析 PAGEREF _Toc325967270 \h 35 HYPERLINK \l _Toc325967271 三、土地开发利用效益分析 PAGEREF _Toc325967271 \h 37 HYPERLINK \l _Toc325967272 四、开发区土地管理绩效分析 PAGEREF _Toc325967272 \h 37 HYPERLINK \l _Toc325967273 第五章开发区数据处理、图件编制及建库 PAGEREF _Toc325967273 \h 40 HYPERLINK \l _Toc325967274 一、数据处理 PAGEREF _Toc325967274 \h 40 HYPERLINK \l _Toc325967275 二、图件编制及数据建库 PAGEREF _Toc325967275 \h 40 HYPERLINK \l _Toc325967276 第六章开发区土地集约利用程度评价 PAGEREF _Toc325967276 \h 44 HYPERLINK \l _Toc325967277 一、评价指标体系 PAGEREF _Toc325967277 \h 44 HYPERLINK \l _Toc325967278 二、评价方法 PAGEREF _Toc325967278 \h 54 HYPERLINK \l _Toc325967279 三、评价结果 PAGEREF _Toc325967279 \h 55 HYPERLINK \l _Toc325967280 四、评价结果分析 PAGEREF _Toc325967280 \h 58 HYPERLINK \l _Toc325967281 五、评价结果建议 PAGEREF _Toc325967281 \h 62 HYPERLINK \l _Toc325967282 第七章开发区土地集约利用潜力测算 PAGEREF _Toc325967282 \h 63 HYPERLINK \l _Toc325967283 一、土地集约利用潜力构成 PAGEREF _Toc325967283 \h 63 HYPERLINK \l _Toc325967284 二、潜力测算 PAGEREF _Toc325967284 \h 64 HYPERLINK \l _Toc325967285 三、潜力测算结果分析 PAGEREF _Toc325967285 \h 68 HYPERLINK \l _Toc325967286 四、挖潜方向与措施 PAGEREF _Toc325967286 \h 69 HYPERLINK \l _Toc325967287 第八章某工业园区土地集约利用评价成果及应用建议 PAGEREF _Toc325967287 \h 71 HYPERLINK \l _Toc325967288 一、开发区土地集约利用评价成果 PAGEREF _Toc325967288 \h 71 HYPERLINK \l _Toc325967289 二、开发区土地集约利用评价结论 PAGEREF _Toc325967289 \h 73 HYPERLINK \l _Toc325967290 三、开发区土地集约利用评价应用建议 PAGEREF _Toc325967290 \h 73 HYPERLINK \l _Toc325967291 附表 PAGEREF _Toc325967291 \h 77 HYPERLINK \l _Toc325967292 附录一工作领导小组 PAGEREF _Toc325967292 \h 87 .. 前言作为城镇发展和土地利用的重点区域，开发区在促进经济高速发展中发挥了举足轻重的作用，已经成为产业升级、区域发展的推动器和科技创新基地。但是，我国人口、工业化和城镇化高峰相继逼近，土地资源利用的空间和环境压力越来越大,土地供需矛盾日益突出，开发区在带动地方经济增长的同时，在土地利用过程中仍然存在重扩张轻挖潜、重规模轻效率、重引资轻规划等问题。为保证经济社会可持续发展、提高土地资源持续保障能力、缓解土地供需矛盾，必须按照落实科学发展观和建立资源节约型社会的要求，着力改变开发区外延扩张、用地粗放的局面，建立集约高效的开发区用地模式。某工业园区成立于2004年，审核规划面积1537.13公顷。作为地处环渤海经济圈和津冀都市圈的经济大市，某是河北省域经济体系中的重要组成部分，加速工业园区的开发建设，将提升河北省北部地区的工业化水平和综合经济实力。本次开发区土地集约利用评价，旨在通过对开发区审批范围内的土地、社会经济状况等进行基础调查、分析评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面掌握开发区土地集约利用状况，发现土地利用过程中存在的问题，并针对性地提出开发区未来土地利用的建议，以推动开发区土地利用管理基础信息建设，为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策制定提供依据，使节约集约用地的共同责任落到实处。 .. 头部章某工业园区概况一、自然地理位置（一）地理位置某工业园区位于某区西，大秦铁路线、邦宽公路两侧，西临某西三环，向东可与112国道、在建唐承高速公路相接。某位于河北省东北部 HYPERLINK /view/8140.htm \t _blank 燕山南麓，北倚长城，西顾 HYPERLINK /view/2621.htm \t _blank 北京，南临津唐，东 HYPERLINK /view/5366.htm \t _blank 通辽沈，属京津唐承秦腹地，西距北京158公里，西南距 HYPERLINK /view/2828.htm \t _blank 天津（滨海新区）175公里，南距唐山75公里（曹妃甸155公里），北距 HYPERLINK /view/19177.htm \t _blank 承德175公里，东南距 HYPERLINK /view/5743.htm \t _blank 某150公里。素有“畿东头部城”之称。（二）自然资源 1、地势地貌地处半山区，境内地貌呈“三山两川”之势，平原、丘陵、山地各占三分之一；面积1521平方公里，东西长约53公里，南北宽约43公里；有大小河流37条，一条引滦入津的黎河由东向西穿境而过。素有“三山不到头，河水向西流”之称。 2、气候属温带半湿润季风气候，四季分明，常年平均日照时数2608.2小时，气温10.9℃，蕞低气温-25.7℃。无霜期182天，降水量724.7毫米。有大小河流37条，中小型水库22座，总库容1亿立方米。（三）区域发展条件区位优势：某地处京津唐经济三角区和环渤海经济圈，是唐山西北部承接京津经济辐射的平台，是就近吸纳接受京津唐都市圈产业、人口、经济梯度转移的重要场所之一。某工业园区则地处承德—某—唐山—曹妃甸经济发展主轴和三抚—帮宽城镇发展轴的重要节点上，随着曹妃甸深水港口在京津唐经济圈地位的提升和唐承高速公路的开通，以及拟建设的北京—蓟县—某—某快速路的开通，某的区位优势十分明显。因而，某也是唐山地区乃至唐山西北部地区承接京津资金西移、企业外迁、产业辐射的重要桥头堡。交通优势：某历史上是京东军事重镇，位于河北省东北部燕山南麓，北倚长城，素有“畿东头部城”之称，工业园区位于某城西，交通运输网络发达，地处京、津、唐、承、秦腹地核心位置，距北京125公里，天津170公里，唐山70公里，均有公路相通。国道112线唐宣公路、省道邦宽公路和唐遵铁路穿境而过，电气化大秦铁路横贯东西，拟建的唐承高速公路与北京东环、天津外环、京沈高速、京津铁路联网。工业园区距京唐港、天津港、某港以及在建唐山曹妃甸港均有公路抵达，车程约1～2小时；距首都机场、天津机场车程近2小时。因而，某是京东地区重要的陆路交通枢纽之一。资源优势：某具有丰富的矿产资源，主要为铁、金、锰、铬、白云石等30多种，其中铁矿储量达4.2亿吨；白云石矿储量达2亿吨；金矿储量为147万吨。另据关资料，自1999 年全国地质大调查以来，铁矿资源调查在河北某－建昌地区经钻探验证磁异常，发现深部厚大隐伏铁矿，这对于重新认识我国铁矿资源潜力具有重要意义，某也被列入国家级资源基地之一。工业基础优势：某工业产业基础雄厚，企业布局合理，门类齐全，已经发展形成了冶金矿山、电力能源、食品加工、机械制造、医药化工、建筑建材、纺织服装七大行业，其中冶金、机械、食品、建材为四大支柱产业，电力能源、医药化工为两大优势产业，冶金矿山业已成为全市经济发展的重要支柱产业。2007年全市实现规模以上工业增加值91.39亿元，同比增长8.4%。以建龙、港陆两大钢铁联合企业为龙头的冶金矿山业，以栗源、广野公司为龙头的农业食品加工业，以热电厂、黎河梯级电站为龙头的能源工业，已经成为某经济快速发展的重要支撑。总之，随着某基础设施的建设，工业园区对外公路及铁路交通联系将十分通畅便利，基本上构建了连接南北、横贯东西的立体交通运输网络体系，区位优势明显，加之市政基础设施和公共服务设施配套完备，并可依托毗邻的城区，因而具有良好的投资环境和开发建设前景。二、社会经济发展工业园区启动区基本上在邦宽公路以北，西三环北路以南，地势比较平坦，启动区规划占地有效面积约3300亩。本次工业园区规划范围在大秦铁路线两侧、清水河以西，西三环路以东，南三环西路围合的区域内。工业园区规划范围内现有赵庄子、辛庄子、鄂庄子、西十里铺、后铺、前铺、大蒲池河、小蒲池河、武庄子、胡庄子、巩山、肖庄子、下府、后府、东房子等15个自然村，涉及村庄人口约12430人。目前，工业园区现状启动区内，除原有的栗源公司、广野集团两大公司外，在建项目和已入园前期项目主要有：河北宝钢制罐北方有限公司、河北华安天泰防爆科技有限公司HAN项目、北京艾尔集团铝制容器盖生产线项目、香港泓宇心合制药项目、北京普镭挺低辐射真空镀膜玻璃生产线项目、广野山楂深加工项目等27个，涉及生物制药、食品加工、先进制造业、建材等多种行业，协议投资总额已突破40亿元。三、开发区发展规划（一）园区定位根据国家和河北省的产业发展政策，结合开发区的现状产业和某的资源以及基础产业特点，本着利于加速产业集聚，利于可持续发展，利于高新技术应用的原则，重视生态、重视环境保护，同时实现又好又快发展，制定开发区的发展战略和产业定位。（二）产业发展作为某承接全市新兴产业和高新技术产业发展的平台，工业园区未来将把先进装备制造、生物制药、新材料等高新技术产业列为优先发展的领域，并将按照国家蕞近制订的十大产业振兴调整规划的要求，进行招商引资、全面提升园区的竞争力。同时，作为一个综合性的生态环保型工业园区，工业园区今后的发展也将遵从循环经济的减量化、再利用、再循环的3R原则进行建设，其目标是尽量减少区域废物，一是尽可能地将园区内一些工厂产生的副产品用作另一些工厂的投入或原材料，通过废物交换、循环利用、清洁生产等手段，蕞终实现园区的污染物“零排放”；二是使园区成为整个某、乃至于包括周边县市在内的更大范围循环经济体的核心一环，园区企业要通过引进和研发各种废物利用技术、尽可能地利用园区内外企业提供的副产品，同时要在按照减量化原则减少生产过程中废物排放的基础上、尽可能地将所产生的废物集中起来供园区内外的其他企业使用。因此，在园区的产业布局上，也将按照建设生态环保型工业园的要求，在北部工业小区、中部工业小区、南部工业小区之间实现适度的合理分工。（三）区域经济环境分析 1、河北省、京津冀区域经济发展战略研究对唐山地区的定位 2005年河北省委省政府提出了“加快发展中间一线，积极推进南北两厢”的区域经济发展战略，即以石家庄、保定、廊坊、唐山、某五市为“中间一线”，建设全省经济发展的隆起带。充分发挥“一线”地区区位条件优越、产业基础雄厚、技术创新能力强、中心城市地位突出等比较优势，打造经济发展的战略高地。培育壮大对各市具有支撑作用的主导产业，用高新技术改造传统产业，促进产业结构升级。加快港口和临港工业园区建设，推进工业园区向多功能、综合性产业区发展，推动生产要素向沿海转移。 2、某在唐山区域城镇空间布局的位置某是唐山市域城镇体系规划中提出的三抚—邦宽城镇发展轴中的重要交通节点。从唐山市域经济分区、市域空间发展和产业集群布局分析，某处于两条二级城镇发展轴的交汇点，同时是钢铁、水泥和农产品加工产业集群发展的区域，是唐山重要的原材料工业基地之一。《唐山市城市总体规划》确定某以建成北部区域经济社会发展中心为目标，逐步成为北部地区重要的制造业基地和商贸流通、旅游服务中心。随着唐承高速公路、曹妃甸港区的建设开通，以及拟建设的由北京经蓟县至某、某的快速路的开通，某在唐山大十字交通主轴上（东西向：北京—蓟县—某—某；南北向：承德—唐山—天津、塘沽）居于重要交通地位，与周边玉田、迁西、迁安，乃至宽城、兴隆等县级市县相比，是唐山以北区域唯一的交通节点，区位度将大大提升，区位交通优势明显。另一方面，某近几年来GDP总量、人均GDP、第二产业、地方财政收入、全社会固定资产投资等主要指标上，一直位列唐山地区8个县级市县前列。2007年全市生产总值完成293.6亿元，全市财政收入达到23.03亿元，全社会固定资产投资完成68.5亿元。自2002年起，某在全国县域经济基本竞争力百强县（市）评比中一直保持前77位。2006年在全国中小城市综合实力百强县评比中名列第64位，并首次进入全国社会经济综合发展指数百强县（市），名列第75位。在首届环渤海县市百强评选活动中，入选循环经济竞争力百强、蕞具投资潜力百强和蕞具综合实力百强，分列第2位、第3位和第7位。可以预计，未来南北向的承德—某—唐山市区—曹妃甸港区这条经济主轴将会非常活跃，带来极为有利的发展机遇，并将使某社会经济发展跃上新台阶。四、开发区发展类型对开发区发展进行研究的学者普遍引用辨证唯物主义关于物质诞生、发展(存在)、消亡(再生) 的周期性理论，阐述开发区发展周期的观点。一般认为，开发区是一个随时间发展而不断演化的客观存在, 其演化过程表现出明显的周期性和阶段性特点。如将开发区自创建到衰亡分为创建期、成长期、转换期、成熟期和回归期，从制度的视角将开发区分为强制度优势阶段、弱制度化阶段和后制度化阶段三个阶段,将开发区的生命周期分为要素驱动、产业主导、创新突破和财富凝聚四个阶段。也有国外学者，在1966年就对制造业区域的发展规律进行了专门研究，从区域生命周期角度把工业区发展划分为年轻期、成熟期和老年期三个阶段。综合以上观点，结合我国开发区发展历程及目前开发区发展现状，将我国现有开发区按产业发展水平及空间开发规模等划分成起步型、成长型、成熟型三类。 1、起步型自开发区建立到产业格局基本形成，一般需要5年时间。其基本特征： = 1 \* GB3 ①开发区批准规划面积小，已开发土地规模和基础设施保障程度低； = 2 \* GB3 ②开发区部门设置和管理制度不完善，开发区发展方向、目标未明确； = 3 \* GB3 ③入区企业数量少，单体企业规模一般较小。 2、成长型产业格局形成，主导产业快速发展，开发空间充足，处于开发区良性发展阶段，一般需要5-10年。其基本特征： = 1 \* GB3 ①开发区批准规划面积进一步扩大，各项公用设施、基础设施完善； = 2 \* GB3 ②开发区部门设置科学合理，管理制度完善，开发区发展定位和主导产业明确； = 3 \* GB3 ③入区企业数量不断增多，单体企业具备一定规模。 3、成熟型 “硬件”、软件环境具备成长型开发区所有特征，进区企业布置合理，经济贡献突出，但发展空间不足。该类型开发区在扩区获得充足土地资源后，经过科学规划、合理定位，可能回归为成长型开发区或转变为综合型城市。依据某工业园区发展现状，截止评价时点经审核批准的1537公顷土地，工业园区已经入驻的27个企业，并且还在不断的引进。从园区具备的各项特征分析，某工业园区应属于成长型。五、评价范围概况此次开发区土地集约利用评价的范围为经河北省人民政府批准，批准某工业园区规划建设用地面积1537公顷。评价范围：工业园区规划区位于某区西，大秦铁路线、邦宽公路两侧，西临某西三环，向东可与112国道、在建唐承高速公路相接。工业园区界桩坐标点号：J1、J2、J3、J4、J5、J6、J7、J8、J9、J10、J11、J12、J13、J14、J15、J16、J17、J18、J19、J20、J21、J22、J23、J24、J25、J26、J27、J28、J29、J30、J31、J32、J33、J34、J35、J36、J37、J38、J39、J40、J41、J42、J43、J44、J45、J46、J47、J48、J49、J50、J51、J52、J53、J54、J55、J56、J57、J58、J59、J60、J61、J62、J63、J64、J65、J66、J67、J68、J69、J70、J71、J72、J73、J74、J75、J76、J77、J78、J79、J80、 J81、J82、J83、J84、J85、J86、J87、J88、J89、J99、J100、J101、J102、J103、J104、J105、J106、J107、J108、J109、J110、J111、J112、J113、J114、J115、J116、J117、J118、J119、J120、J121、J122、J123。目前，工业园区现状启动区内，除原有的栗源公司、广野集团两大公司外，在建项目和已入园前期项目主要有：河北宝钢制罐北方有限公司、河北华安天泰防爆科技有限公司HAN项目、北京艾尔集团铝制容器盖生产线项目、香港泓宇心合制药项目、北京普镭挺低辐射真空镀膜玻璃生产线项目、广野山楂深加工项目等17个，涉及生物制药、食品加工、先进制造业、建材等多种行业，协议投资总额已突破40亿元。第二章评价概论一、评价依据（一）法律法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）文件； 3、国土资源部《关于开展2012年度开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知》国土资电发〔2011〕143号）文件； 4、国土资源部《关于贯彻落实

　　的通知》（国土资发〔2008〕16号）； 5、《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发〔2003〕70号）； 6、《开发区规划管理办法》（建设部43号令）； 7、《中华人民共和国国土资源部公告》（2006年第14号令）； 8、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002年7月1日起施行）； 9、国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发[2007]78号）； 10、《闲置土地处置办法》（国土资源部〔1999〕第5号令）； 11、关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知国土资发〔2008〕24号。（二）技术标准 1、《开发区土地集约利用评价规程（试行）》（2010年度）； 2、《开发区土地集约利用评价数据库标准》（2010年度）； 4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 127-90）； 5、《村镇规划标准》（GB 5-188-93）； 6、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。（三）其他规定 1、《河北省人民政府关于促进节约集约用地的通知》（冀政（2008）59号）； 2、《某工业园区控制性详细规划（2008）》； 3、《某工业园区总体规划（2008-2020）》。二、评价时点开发区土地集约利用评价工作涉及经济、社会等各方面，为保障评价结果具有准确性、可比性和规范性，根据国土资源部和河北省国土资源厅的统一部署并结合已发表公布的相关资料，将评价时点设定为2011年12月31日。开发区土地集约利用评价工作中涉及的经济、社会、土地、建设等数据，均统一以2011年12月31日为截止时间。三、评价原则开展开发区土地集约利用评价工作，主要遵循综合性、主导性、政策导向性、可操作性、因地制宜、点面结合原则。 1、综合性原则评价工作所选择的评价方法和指标必须从多方面反映开发区土地集约利用的内涵。开发区土地集约利用的本质以符合土地利用总体规划、城市规划及相关法规为导向，通过增加对土地的投入，不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式，目的在于挖掘土地使用潜力，节约宝贵的土地资源。因此，指标体系的设计必须包括土地利用状况、经济效益、管理绩效等多方面内容，全面考察和评价开发区土地利用集约程度。 2、主导性原则评价工作重点分析对土地集约利用起支配作用的主导因素，并将其作为评价指标选取的重要依据。 3、政策导向性原则评价工作充分反映开发区的定位、发展方向及其在区域经济中发挥的作用，体现国家相关政策导向。 4、因地制宜原则由于各开发区的区位条件、地理状况、园区类型、发展阶段等不同，土地集约利用评价标准会有所差异。评价工作应充分考虑经济、社会发展的时空差异，根据开发区自身实际，确定土地集约利用程度评价指标的理想值和权重值。 5、点面结合原则评价工作应针对开发区经批准并依法公告界限范围内的全部土地进行。为深化调查评价结果，分析开发区内企业用地状况，评价工作应在整体评价的基础上，选择典型样点开展深入分析。整体评价与典型分析相互结合，相互验证。四、评价的技术路线及方法开发区土地集约利用评价，以定量评价为主，注重定性分析与定量评价相结合，整体评价与典型分析相结合，实地调查与统计分析相结合。在用地调查中，采用实地调查与空间影像判识相结合的方法。在程度评价中，采用多因素综合评价法。其中，评价指标权重值的确定采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行，指标标准化处理采用理想值比例推算法。在潜力测算中，采用目标逼近法和专家咨询法。开发区土地集约利用评价工作体系内容主要由土地利用状况调查、土地集约利用程度评价、土地集约利用潜力测算三部分组成。具体评价技术路线。扩展潜力扩展潜力开发区土地集约利用评价调查开发区土地集约利用评价开发区基本信息调查其他调查土地供应保障情况调查查典型工业企业调查管理绩效调查用地效益调查土地利用状况调查资料的整理与分析确定评价指标，计算现状值确定评价指标权重确定评价指标理想值计算土地利用集约度分值进行指标标准化处理测算土地集约利用潜力结构潜力强度潜力管理潜力尚可供地年数编制相关成果成果验收、存档与备案成果应用与更新图2-1 开发区评价技术路线图五、需要特别说明事项 1、关于评价成果应用条件的说明本评价成果是根据《规程（试行）》的技术标准，对截止2011年年底某工业园区经过审核公告的四至范围内的土地利用和社会经济发展状况进行调查、分析、集约利用程度评价和潜力测算的，因此，用地分类、指标含义、潜力含义等技术要点与《规程（试行）》相关内容保持一致，其中不同之处在报告中已作特别说明。评价成果的对应时点为2011年12月31日，用地调查数据根据评价需要进行了边界、实际利用等方面的相应处理，与地籍管理原始数据、规划建设统计数据存在差异。在应用中，本成果仅适用于土地集约利用评价，其他管理工作需要应用本成果时，需要考虑内涵和口径等方面的差异。 2、关于资料来源的说明本评价所依据的基础资料主要来自某工业园区管委会及相关管理部门，由河北农业大学课题组进行分析和测算。对于数据不全的，进行了实地调研、补充、核实和分析，并反馈给园区相关管理部门核实确认。典型企业调查主要由企业填写调查表。第三章开发区土地利用状况调查开发区土地利用状况调查是开发区土地利用集约评价的基础性工作，是按照工作任务书的任务内容开展的工作。根据《开发区土地集约利用评价规程（试行）》的相关要求，具体需要调查的内容主要包括： 1）开发区基本信息调查； 2）开发区土地利用状况调查； 3）开发区用地效益调查； 4）开发区土地管理绩效调查； 5）典型工业企业调查； 6）土地供应与保障情况调查； 7）其他调查。根据某工业园区的实际用地情况，以及评价任务书对评价工作的具体要求，本次某工业园区土地利用状况调查涉及以上前六项调查内容，其中典型工业企业调查在“典型企业调查分析专题报告”中单独进行阐述。一、调查组织及收集资料情况根据《开发区土地集约利用评价规程（试行）》的要求，以及对某工业园区的初步了解，调查所需要的各项资料涉及到的部门包括：党政办公室、招商部、企业部、规划建设部、财务部、劳动人事和社会保障部等部门。调查的重点在于工业园区经济数据和企业用地情况，难点在于为保证统计数据口径与评价范围保持一致，需要对工业园区经济统计数据进行选择剥离，只对注册和生产均在评价范围内的工业企业用地和经济数据进行统计。（一）调查内容及成果调查主要包括：开发区基本信息、土地利用状况、用地效益、管理绩效、典型工业企业、土地供应与保障情况等方面。其中开发区基本信息调查包括开发区名称、类型、成立时间、审批单位、地址、管理机构、土地总面积、开发区经济社会及相关规划资料等。土地利用状况调查包括开发区范围内的土地用途、面积、位置、供地状况、开发状况以及规划信息等。开发区土地利用状况调查中宗地划分、编码，土地用途分类等应与北京市第二次土地调查技术要求相一致。用地效益调查主要针对开发区范围内已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的投入产出情况开展调查，包括开发区工业总产值、工业企业固定资产投资总额等。调查所涉及的工业企业，其注册情况和生产情况均应在调查范围内。管理绩效调查主要针对开发区范围内已供应国有建设用地的管理成效开展调查，包括开发区建区以来累计已到期土地及其中已处置土地、累计闲置土地及其中已处置土地、以及至评价时点应收回闲置土地等土地利用监管绩效；以及开发区建区以来累计有偿使用土地面积，通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地面积及其中的工矿仓储用地面积等土地供应市场化程度。典型工业企业调查是在基础调查上，根据销售收入或工业产值等指标，选取若干家典型工业企业和典型非工业企业，对企业的基本情况、投入、产出、用地状况、建设情况等开展调查。土地供应与保障情况调查主要针对开发区范围内尚可供应土地中的尚可有偿使用土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积，前三年年均供应土地面积，前三年年均有偿使用土地面积，前三年年均供应工矿仓储用地面积等开展调查。主要调查成果为《规程》所附的有关表格内容及图件。（二）调查步骤及方法 1、调查步骤调查步骤是指本次资料收集过程中所展开工作的程序，本次开发区土地利用调查，项目组主要按如下五个步骤进行：（1）确定技术小组，拟定调查方案。为更好的开展工作，技术承担单位结合开发区实际情况，设立了工作小组，而土地集约利用评价工作领导小组在开发区管委会专门安排了两位联络人，以便更好的协调相关工作；技术承担单位根据《规程》要求，专门拟定了调查方案，在方案中，明确调查内容、调查程序、方法和调查的时间进度，同时拟定资料收集清单。（2）对调查人员开展技术培训。为保证调查的资料准确、真实、及时，技术负责人专门给调查人员展开了培训，还发放了培训教材。在培训过程中，对资料名称、调查内容、资料对应时点或时段、调查空间范围、数据要求、表格填写要求、以及图件格式、比例尺、内容要求等进行了细致的说明。技术小组根据实际工作的需要，在《规程》规定的工作表的基础上，还专门设置了两张典型企业调查表。（3）收集资料。工作小组根据资料清单和工作表格，到工业园区管委会、某国土资源局相关部门及企事业单位收集资料。在收集资料的过程中，对于出现资料缺失或填写表格不完整的情况，调查人员耐心解释并进行补充调查。（4）外业实地调查。为保证反映的情况客观真实，根据《规程》要求，技术小组专门派技术人员到开发区进行了现场踏勘并进行了拍摄，为开发区的评价工作提供了重要依据。 2、调查方法园区土地集约利用评价的调查工作采取实地调查与已有资料相结合，内业数据处理与外业调查相结合的方法，外业调查主要是实地踏勘，内业处理主要是在实地踏勘基础上结合航空影像图判识，重点调查开发区土地利用现状、用地效益及管理绩效等。（三）收集资料情况经过各相关单位的协助收集，主要得到以下资料：（1）报告类 1）某工业园区控制性详细规划（2008）文本说明书； 2）《******某委某人民政府关于加快工业园区建设的意见》； 3）《某国土资源局年度工作总结（2007-2008）》； 4）《某工业园区入园企业简介》； 5）某工业园区总体规划文本和说明书（2008-2020）。（2）表格类此次调查收集到的表格类主要为规程规定的若干表格，主要内容为： 1）开发区基本信息调查表； 2）开发区用地审批情况调查表； HYPERLINK \l _Toc202088302 3）开发区土地利用状况统计表（I）—按建设状况划分； HYPERLINK \l _Toc202088303 4）开发区土地利用状况统计表（II）—按供应状况划分； HYPERLINK \l _Toc202088304 5）开发区建筑工程状况统计表； HYPERLINK \l _Toc202088305 6）开发区土地供应市场化情况统计表； 7）开发区土地供应情况统计表； HYPERLINK \l _Toc202088311 8）开发区典型工业企业情况调查表。（3）图件类 1）某工业园区控制性详细规划（2008）图集； 2）某工业园区地籍图； 3）某工业园区总体规划图集（2008-2020）。二、开发区基本信息调查河北省唐山市某工业园区成立于2004年，总规划面积1537公顷，批准面积1537公顷。园区基本信息调查包括开发区名称、类型、成立时间、审批单位、地址、管理机构、土地总面积、园区经济社会及相关规划资料等。详见表3-1 表3-1 开发区基本信息调查表项目内容备注开发区名称某工业园区开发区级别省级开发区类型工业园区开发区设立时间 2004年开发区审批单位河北省政府开发区管理机构某政府开发区管理机构地址某海都道2号开发区依法审批土地总面积（hm2） 1537 图上量算面积（hm2）：1537.13 土地开发率（%） 14.33％开发区工业（物流）企业固定资产投资总额（万元） 550000 开发区工业（物流）企业总收入（万元） 650000 开发区高新技术产业总收入（万元） 165000 某工业园区2004年经河北省人民政府批准设立，批准面积1537.13公顷，至评价时点未经历扩区。表3-2 开发区用地审批情况调查表单位：公顷项目时间批准面积（公顷）批准设立 2004年 1537 三、开发区土地利用状况调查（一）调查内容开发区土地利用状况调查是程度评价和潜力测算的基础性工作，主要是针对开发区评价范围内的土地开发利用和建设情况进行调查，调查内容包括： 1、开发区土地利用类型分类，对已建成土地、未建成土地和不可建设土地的用地情况开展调查。（1）已建成土地分为已建成城镇建设用地和已建成农村建设用地。明确已建成城镇建设用地的位置、范围、土地面积、权属、土地用途等，以及已建成农村建设用地的位置、范围、土地面积等。（2）明确未建成土地的位置、范围、土地面积、供地状况、规划用途和开发状况等，以及其中应收回闲置土地的位置、范围和土地面积。（3）明确不可建设土地中的江河湖泊泄洪、滞洪区土地，自然、生态保护区等土地的确认依据、用地范围和土地面积。 2、开发区土地供应方式分类，对已供应国有建设用地、尚可供应土地和不可供应土地的用地情况开展调查。（1）已供应国有建设用地分为划拨土地和有偿使用土地。明确土地位置、范围、土地面积、权属、供地时间、土地用途等，以及其中已到期但未处置的有偿使用土地的相关情况。（2）明确尚可供应土地的用地位置、范围、土地面积和规划用途等。（3）不可供应土地对应土地利用类型分类中的不可建设用地。 3、已建成城镇建设用地内的总建筑面积和建筑基底总面积、工矿仓储总建筑面积和建筑基底总面积等。（二）调查程序开发区土地利用状况调查工作主要是在某国土局的配合下完成，具体程序： 1）在工作底图上划定评价范围。 2）明确评价范围内的不可建设土地范围、面积，并收集确认依据。 3）明确已建成农村建设用地的范围和面积。 4）明确已达到供地条件的土地范围和面积。 5）明确已供应国有建设用地和尚可供应土地的范围和面积。 6）以上所有调查数据在地籍资料等基础上，进行实地调查，根据现状实际利用情况进行核实、修正。 7）将以上数据资料录入评价系统，建立土地利用基础信息数据库，并进行有关数据整理汇总。 8）调查评价范围内已建成城镇建设用地内的总建筑面积和建筑基底总面积、工矿仓储总建筑面积和建筑基底总面积等。已供应国有建设用地已供应国有建设用地根据土地建设情况划分已建成城镇建设用地已经供应尚未建成土地闲置土地应收回闲置土地根据土地供应方式划分划拨土地有偿使用土地有偿使用且未到期土地有偿使用且已到期但未处置土地尚可供应土地尚可划拨土地尚可有偿使用土地尚可供应的工矿仓储用地图3-2 已供应和尚可供应土地调查内容序列图（三）调查结果 1、开发区土地利用状况按照开发区界桩点坐标，导入MAPGIS系统，测算出开发区面积1537.13公顷，与国土部公告面积1537公顷误差在允许范围之内。确定分析过程中面积为1537.13公顷。（1）开发区土地利用类型状况根据工业园区国土和建设部门统计，将工业园区规划范围内1537.13公顷内的土地进行分类统计，详细情况如下：已建成城镇建设用地，指已建成的住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、商服用地、公共管理与公共服务用地，以及其他城镇建设用地等，该部分用地面积217.12公顷，占工业园区土地总面积的14.12%，其中，工矿仓储用地131.38公顷，交通运输用地85.73公顷，两项占工业园区土地总面积的14.12%，交通运输用地中街巷用地面积为56.96公顷。未建成土地包括已经供应尚未建成土地、已达到供地条件未供应土地和未达到供地条件的土地。某工业园区未建成土地面积1298.56公顷，占工业园区土地总面积的84.48%。不可建设用地，指按照规划要求，或由于某些特殊原因（自然原因或已形成且短期内无法改变的人为原因）而不可进行开发建设的土地。根据某工业园区评价范围内的土地资源状况，本次评价确定不可建设用地为区内河流用地，统计面积为21.46公顷，占工业园区土地总面积的1.40%。详细情况见表3-3。表3-3 开发区土地利用状况统计表（ = 1 \* ROMAN Ⅰ）——按建设状况划分单位：hm2、% 类别编码面积占开发区土地总面积比例开发区土地 Z 1537.13 100.00 1.已建成城镇建设用地 A 217.12 14.12 住宅用地 A1 0.00 0.00 工矿仓储用地 A2 131.38 8.55 交通运输用地 A3 85.73 5.58 #其中：街巷用地 A31 56.96 3.71 商服用地 A4 0.00 0.00 公共管理与公共服务用地 A5 0.00 0.00 #其中：公园与绿地 A51 0.00 0.00 其他城镇建设用地 A6 0.00 0.00 2.未建成城镇建设用地 B 1298.56 84.48 已建成农村建设用地 B1 219.63 14.29 #其中：已建成农村工矿仓储用地 B11 0.00 0.00 其他未建成城镇建设用地 B2 0.00 0.00 #其中：已达到供地条件的其他土地 B21 0.00 0.00 未达到供地条件的其他土地 B22 1078.92 70.19 3.不可建设土地 C 21.46 1.40 河湖及其蓄滞洪区土地 C1 21.46 1.40 自然、生态保护区土地 C2 0.00 0.00 其他不可建设土地 C3 0.00 0.00 注：数据为截至评价时点数据。 2、工业园区土地供应状况已供应国有建设用地是指通过划拨和有偿使用方式供应的国有建设用地，包括已建成城镇建设用地和已供应尚未建成土地。尚可供应土地是指在已供应国有建设用地以外，按照规划要求可以供应用于开发建设的土地，包括已建成农村建设用地、未建成土地中的已达到供地条件未供应土地和未达到供地条件的土地。不可供应土地指按照规划要求不可供应用于开发建设的土地，对应不可建设土地。截止至评价时点，某工业园区已供应国有建设用地面积、尚可供应土地面积、不可供应土地面积分别为217.12公顷、1298.56公顷、21.46公顷，分别占工业园区土地总面积的14.12%、84.48%、1.40%。已供应国有建设用地面积中有偿使用土地面积131.38公顷，占工业园区土地总面积的8.55%，全部为各产业项目用地，主要为工业项目；其余的划拨土地85.73公顷，占工业园区土地总面积的5.58%，主要为交通用地。根据有关规划，尚可供应土地中尚可划拨和尚可有偿使用土地面积分别为486.12公顷和812.43公顷，分别占工业园区土地总面积的31.63%和52.85%。现状全部为集体农用地和建设用地，这部分土地蕞终要转为国有建设用地。实行集体土地国有化，实现土地使用权配置市场化。按照规划要求，尚可划拨土地主要为规划道路用地；由于工业园区紧邻县城区，借助城区部分功能优势，规划尚可供应有偿土地为尚可供应工矿仓储用地和其他尚可有偿使用土地。具体土地分类情况见下表3-4。表3-4 开发区土地利用状况统计表（ = 2 \* ROMAN Ⅱ）——按供应状况划分单位：hm2、% 类别编码面积占开发区土地总面积比例开发区土地 Z 1537.13 100.00 1.已供应国有建设用地 D 217.12 14.12 划拨土地 D1 85.73 5.58 有偿使用土地 D2 131.38 8.55 #其中：有偿使用且未到期土地 D21 131.38 8.55 有偿使用且已到期但未处置土地 D22 0.00 0.00 2.尚可供应土地 E 1298.56 84.48 尚可划拨土地 E1 486.12 31.63 尚可有偿使用土地 E2 812.43 52.85 #其中：尚可供应工矿仓储用地 E21 578.32 37.62 其他尚可有偿使用土地 E22 234.11 15.23 3.不可供应土地 F 21.46 1.40 注：数据为截至评价时点数据。 3、工业园区建设状况某工业园区设立于2004年，是河北省重点建设的工业园区之一。截至评价时点，工业园区法定范围内已建成建设用地内的总建筑面积为280万平方米，其中工矿仓储用地上的总建筑面积280万平方米；已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积131.38万平方米，其中工矿仓储用地上的建筑基底总面积131.38万平方米。详细情况见表3-6。表3-5 开发区建筑工程状况统计表单位：万平方米项目面积备注已建成城镇建设用地内的总建筑面积 280 - 其中：工矿仓储用地上的总建筑面积 280 - 已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积 131.38 - 其中：工矿仓储用地上的建筑基底总面积 131.38 - 四、开发区用地效益调查土地是重要的资产性资源，“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”是我国的基本国策，因此国家相关部门制订了工业项目建设用地控制指标，对工业项目投资强度、容积率、工业项目的建筑系数、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积占工业项目总用地面积的比例作出了详细的规定。土地的投资强度，在促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平起着非常重要的作用，而土地产出效益是在投入人力、物力再进行生产的产品。开发区用地效益调查主要针对评价范围内已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的投入产出情况开展调查，主要包括开发区工业总产值、工业企业固定资产投资总额和高新技术产业总产值。具体操作流程先由国土部门确定评价范围内的企业名称，再由统计部门根据企业目录汇总相应固定资产投资额和工业产值，调查涉及工业企业必须保证其注册地和生产地均在评价范围内。根据开发区基本信息调查表（表3-1），开发区工业总产值为650000万元，工业企业固定资产投资额为550000万元。五、开发区土地管理绩效调查某国土资源局是管理、保护与合理利用开发区土地资源的主管部门。主要负责依法办理新增建设用地逐级上报审批；办理国有土地使用权出让、转让、抵押、入股、名称变更的审查报批等工作。土地管理工作是开发区持续性建设发展的重要保障性工作，在开发区土地利用状况调查基础上，针对开发区建区以来累计已到期土地及其中已处置土地、累计闲置土地及其中已处置土地、以及至评价时点应收回闲置土地等情况的调查，以此来反映开发区土地利用监管绩效。（1）开发区到期土地处置情况根据1989年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，法定蕞高出让年限商业用地40年、住宅70年、工业和其他土地使用年限50年。截止到开发区土地集约利用评价时点2011年12月31日某工业园区有偿供应土地中一般按土地用途的蕞高年限出让，虽有个别项目出让年限低于蕞高出让年限，但截止评价时点，某工业园区尚无有偿使用且已到期土地。表3-6 开发区有偿使用且已到期土地处置情况统计表单位：公顷项目面积说明有偿使用且已到期土地 0 其中：已处置土地 0 尚未处置土地 0 （2）开发区闲置土地处置情况按照国土资源部1999年5号令《闲置土地处置办法》规定，闲置土地是指“土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地”或“1、国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；2、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；3、法律、行政法规规定的其他情形。” 根据某国土资源局提供数据，截止到评价时点，园区尚无闲置土地。具体情况见下表。表3-7 开发区闲置土地处置情况调查表单位：公顷项目面积备注闲置土地 0 其中：已处置闲置土地 0 尚未处置闲置土地 0 其中：应收回闲置土地 0 （3）开发区土地市场化供应情况开发区土地市场化供应情况主要是针对开发区建区以来累计有偿使用土地面积，通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地面积及其中的工矿仓储用地面积开展调查，以此反映开发区土地供应市场化程度。某工业园区自建区至评价时点，工业园区的有偿使用土地均通过招标、拍卖、挂牌方式出让。表3-8 工业园区土地市场化供应情况统计表单位：公顷年份供应土地面积有偿使用土地面积通过招拍挂方式出让土地面积已供应工矿仓储面积通过招拍挂方式出让工矿仓储用地面积 2004 52.13 23.64 23.64 23.64 23.64 2005 35.28 16.47 16.47 16.47 16.47 2006 24.32 13.21 13.21 13.21 13.21 2007 42.65 15.27 15.27 15.27 15.27 2008 32.17 32.17 32.17 32.17 32.17 2009 13.52 13.52 13.52 13.52 13.52 2010 17.05 17.05 17.05 17.05 17.05 合计 217.12 131.38 131.38 131.38 131.38 六、开发区土地供应与保障情况调查土地供应与保障情况调查，主要是确定工业园区已供应的国有建设用地外，按照规划要求可以供应用于开发建设的土地，包括已建成农村建设用地、未建成土地中的已达到供地条件未供应的土地和未达到供地条件的土地，即尚可供应土地的面积。表3-9 开发区土地供应与保障情况调查表单位：公顷项目面积尚可供应土地 1298.56 尚可供应工矿仓储用地 578.32 其他尚可有偿使用的土地 234.11 根据调查，尚可供应土地主要为工业园区内的未达到供地条件的农用地和已建成农村建设用地。根据工业园区蕞新规划确定其中尚可划拨土地为486.12公顷，主要规划用于道路建设，公共管理与公共服务用地；尚可有偿使用土地812.43公顷，占尚可供应土地面积的62.57%，其中尚可供应工矿仓储用地面积为578.32公顷，其他尚可有偿使用土地土地面积为234.11公顷。为真实反映某工业园区土地的实际需求状况，技术承担单位对工业园区范围内土地供应情况进行了详细调查，得到近几年工业园区全部土地供应情况，以此确定工业园区前三年年均供应土地情况，作为测算某经济工业园区的用地潜力和尚可供地年数的依据。具体数据见表3-10 表3-10 工业园区已供应土地情况统计表单位：公顷年份供应土地面积供应工矿仓储用地面积 2004 52.13 23.64 2005 35.28 16.47 2006 24.32 13.21 2007 42.65 15.27 2008 32.17 32.17 2009 13.52 13.52 2010 17.05 17.05 合计 217.12 131.38 第四章开发区用地状况定性分析一、用地结构和功能定位协调状况分析（一）土地资源特点分析某工业园区土质多为壤土，土薄缺水，收获甚微。丘陵土地靠降水，抗旱能力低，宜植果树；属暖温带半湿润季风气候，具有四季分明、光照充足、雨热同季、昼夜温差大等气候特点，适合于北方各种农作物、果林的生长。某工业园区依托城区而建。工业园区的建设在起步阶段借助城区的基础设施、公共设施等，利用较少的资金能够尽快形成规模，取得较快发展。另外，国道112线唐宣公路、省道邦宽公路和唐遵铁路穿境而过，电气化大秦铁路横贯东西，拟建的唐承高速公路与北京东环、天津外环、京沈高速、京津铁路联网，使某工业园区对外交通十分快捷，方便工业产品运输的需要。项目区有清水河流经，按照《规程》，河湖及其蓄滞洪区土地属于不可建设土地。清水河流域属于不可建设土地，主要分布在项目北部和东部地区，共计21.46公顷，占项目区总面积的1.40％。（二）现状土地利用结构分析某工业园区经过8年的发展，截止本次土地集约利用评价时点2011年12月31日，在工业园区批准范围（1537.13公顷）内，已经达到供地条件土地面积为217.12公顷，土地开发率达到14.33%。已建成城镇建设用地面积达到217.12公顷，占工业园区土地总面积的14.12%，土地建成率为 14.12% 14.12% 84.48% 1.40% 已建成城镇建设用地未建成城镇建设用地不可建设土地图4-1 工业园区土地利用现状比例图 1、已建成土地利用状况分析在已建成城镇建设用地中，工矿仓储用地面积所占比例蕞高，达到60.51%，即131.38公顷；其次是交通运输用地，面积85.73公顷，占已建成城镇建设用地面积的39.49%.详细情况见表4-1。表4-1 工业园区已建成城镇建设用地土地利用状况表单位：公顷；% 类别编码面积占已建成城镇建设用地面积比例占工业园区土地总面积比例 1、已建成城镇建设用地 A 217.12 100 14.12 #其中 0.00 0.00 0.00 住宅用地 A1 0.00 0.00 0.00. 工矿仓储用地 A2 131.38 60.51 8.55 交通运输用地 A3 85.73 39.49 5.58 #其中：街巷用地 A31 56.96 26.24 3.70 商服用地 A4 0.00 0.00 0.00 公共管理与公共服务用地 A5 0.00 0.00 0.00 #其中：公园与绿地 A51 0.00 0.00 0.00 其他城镇建设用地 A6 0.00 0.00 0.00 图4-2 工业园区已建成城镇建设用地比例图由上图表可以看出，工业园区内工矿仓储用地占已建成城镇建设用地比例蕞高，达到60.51%，因某工业园区为工业聚集区，在建设过程中，按照某城市总体规划，主要为工业集聚功能；交通运输用地为85.73公顷，占已建成城镇建设用地比例的39.49%。某工业园区的工业用地率略低，但其交通运输用地比例较合理，说明工业园区的道路等基础设施覆盖是根据土地出让进行规划，从而使得园区的土地能得到更有效的利用。随着入区企业增多，工业园区的工业用地率也会得到提升。道路在城市发展过程中有着非常重要的作用，是重要的基础设施。目前，工业园区方格状路网系统已经形成，主干道均与城区联结。道路的主要功能可以概括为交通功能(Traffic)和空间功能（Space），交通功能主要是为城市提供通行和进出功能；而空间功能，主要是形成城市的轮廓和景观，道路两侧的绿化可以确保城市有良好的环境，同时还要包容着各种电力管线、上下水管道，通讯线路等公共设施。在工业园区已建成城镇建设用地中，交通运输用地占已建成建设用地的8.57%。根据《开发区土地集约利用评价规程（试行）》中对交通运输用地的解释，交通运输用地包括街巷用地和其他交通运输用地。街巷用地主要是指公用道路及行道树用地，包括一些公共停车场、汽车客货运输站点及停车场等用地，除街巷用地以外的为其他交通运输用地。某工业园区内的交通运输用地全部为街巷用地，保证了工业产品运输需要。从总体上来说，工业园区用地结构相对合理，区内经济协调发展。 2、未建成土地利用状况分析未建成土地指已建成城镇建设用地、已建成农村建设用地和不可建设土地以外的土地。某工业园区于2004年经河北省人民政府批准设立，至工业园区评价时点2011年12月31日，工业园区尚未经历扩区，工业园区法定范围内有未建成土地 3、不可建设用地依据土地利用现状调查和城市规划，某工业园区批准范围内不可建设用地主要为河流，其面积为21.46公顷。（三）规划用地结构及规划实施情况分析 1、规划用地结构根据工业园区的地形特点、工业产业布局和功能要求，从总体布局结构上划分为：北部工业小区、中部工业小区、南部工业小区、综合管理区、工业研发区、商业娱乐服务区、迁建居民区，共七个功能区，其中，综合管理区包括：行政管理中心、区级商业中心、职工生活区和迁建居民小区；工业研发区包括：研发中心、研发试验区；商业娱乐服务区包括：商务酒店区、*********、购物超市区。各功能区之间通过快速路、工业园区主、次干路连接，并充分利用工业园区东部的清水河自然水系，规划带形滨河绿地，并与沿主、次干路两侧带形绿地连接，穿插于工业园区之中，以形成工业园区的绿色景观生态环境整个园区土地利用规划用途有居住用地、公共设施用地、商住综合用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地、和绿地，土地面积分别为182.51公顷、86.63公顷、6.12公顷、695.31公顷、22.26公顷、33.40公顷、247.12公顷、27.36公顷、236.22公顷。表工业园区规划用地结构表单位：公顷、% 序号用地性质用地代码规划用地面积（公顷）比例（%） 1 居住用地 R 182.51 11.87 其中二类居住用地 R2 168.13 10.94 中、小学用地 R22 14.38 0.93 2 公共设施用地 C 86.83 5.65 其中行政办公用地 C1 6.11 0.40 商业金融用地 C2 63.47 4.13 文化娱乐用地 C3 1.50 0.10 教育科研用地 C6 15.75 1.02 3 商住综合用地 C2R2 6.12 0.40 4 工业用地 M 695.31 45.23 其中一类工业用地 M1 497.70 32.38 二类工业用地 M2 197.61 12.86 5 仓储用地 W 22.26 1.45 6 对外交通用地 T 33.40 2.17 7 道路广场用地 S 247.12 16.08 其中道路用地 S1 238.02 15.48 广场用地 S2/S3 9.10 0.60 8 市政公用设施用地 U 27.36 1.78 其中市政设施用地 U1 20.63 1.34 交通设施用地 U2 6.73 0.44 9 绿地 G 236.22 15.37 其中公共绿地 G1 202.12 13.15 防护绿地 G2 34.10 2.22 合计某工业园区 1537.13 100.00 2、规划实施情况根据调查数据，某工业园区已建成城镇建设用地中，各土地利用类型的实际用途均与土地部门批准用途、规划部门批准用途一致，某工业园区在开发建设过程中严格遵循规划，规划实施情况很好。此外，某工业园区无闲置土地，无有偿使用且已到期土地，土地利用监管良好，土地开发利用都严格按照规划实施。从目前某工业园区实际建设情况来看，基本与规划用地布局一致。随着评价范围内用地空间逐步缩小，工业园区正在寻求向外发展空间。二、土地开发和建设情况分析（一）土地的开发建设情况某工业园区实际测算面积为1537.13公顷，其中不可建设用地面积为21.46公顷，已建成城镇建设用地面积为217.12公顷，剩余1298.56公顷土地均可放置项目。土地开发率达到14.33%。土地是国家不可再生的重要资源，工业园区土地则是被投入了基础设施的资源，具有更高的经济价值。合理使用工业园区土地有很大的经济意义，同时还有重要的社会意义和环境意义。工业园区土地是否能得到合理利用，主要应从两方面着手:一是依靠科学的工业园区总体规划和各个层次的，具体的规划设计；二是依靠对建设项目、用地和建筑的规划管理。其中，用地管理直接影响土地利用效率。土地利用效率即正确处理地块上建筑物的高度(层数)、建筑密度(覆盖率)、空地率与周围空间环境的关系。目的是使地块得到有效而合理的利用，其集中的指标表述就是“容积率”和“建筑密度”，因此，容积率和建筑密度是评价工业园区土地开发利用合理程度的重要指标。表4-2 工业园区土地利用强度指标表指标现状值综合容积率 1.29 建筑密度 60.51(%) 工业用地综合容积率 2.13 工业用地建筑系数 100(%) 综合容积率和建筑密度是反映土地承载强度的两个方面，一般存在反向关系，即容积率高，建筑密度就相应较低；反之，容积率低，建筑密度会偏向较高。而对于土地承载强度来说，容积率更能直接地反映土地上社会经济活动的强度。同时，容积率和建筑密度又与土地利用类型相关联。一般，居住、商业服务等用地的容积率较高，建筑密度较低；一般的工业用地容积率相对较低，建筑密度或建筑系数较高。所以，评价容积率和建筑密度水平的高低，应结合土地利用结构进行分析。从上表可以看出，工业园区综合容积率为1.29，小于工业用地综合容积率2.13。说明：某工业园区主要为工矿仓储用地。（二）工业园区土地供应和保障情况 14.12% 14.12% 84.48% 1.40% 已供应国有建设用地尚可供应土地不可供应土地图4-3 工业园区土地供应情况比例图根据工业园区土地利用状况统计表（II），园区评价范围内已供应国有建设用地217.12公顷，占工业园区土地总面积的14.12%。其中划拨土地85.73公顷，有偿使用土地131.38公顷，分别占已供应国有建设用地面积的39.49%和60.51%。其中划拨用地中全部为道路用地，表明工业园区重视基础设施建设，为企业入驻提供了优越便利条件。有偿使用土地以工矿仓储用地为主，面积为131.38公顷。园区评价范围内还有尚可供应土地1298.56公顷，占工业园区土地总面积84.48%。根据工业园区未来规划，其中尚可划拨土地486.12公顷，主要用于工业园区规划道路建设及公共管理与公共服务用地；尚可有偿使用土地812.43公顷，可用于布置入区企业。从企业一般占地规模来看，工业园区尚有一定的可供应土地资源。三、土地开发利用效益分析用地效益调查主要针对评价范围内已建成城镇建设用地工矿仓储用地投入产出情况开展调查，主要包括开发区工业总产值、工业企业固定资产投资总额等。调查所涉及的工业企业，其注册和生产均在评价范围内。调查结果显示，某工业园区历年工业企业固定资产投资额累计55亿元，工业总产值65亿元。由此测算，工业用地固定资产投入强度为4186.27万元/公顷，工业用地产出强度为4947.41万元/公顷。四、开发区土地管理绩效分析（一）管理措施随着某工业园区的逐步建设开发，园区建设和发展积极向 “布局集中、产业集聚、用地集约”的总体要求靠拢，园区管委会制定出台多效措施提高区域土地集约利用水平。 1、区内控制商业、住宅性用地，项目内部的行政办公辅助用地面积不能超过项目总用地面积的7%。 2、禁止在工业、公用设施、公共建筑项目用地范围内建设经营性项目。 3、园区提倡建设多层厂房，引导厂房向空中发展，增加容积率，控制厂区绿地面积比例。（二）土地供应市场化程度 2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台，明确规定2002年7月1日以后的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地必须采取招标拍卖挂牌出让。此日期之前的开发区大部分项目用地采取协议方式出让，部分市政公共设施、公用设施用地采取划拨方式供地。2007年9月《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》颁布实施，规定自2007年11月1日起“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。据统计，工业园区已经供地中超过50%以上土地采用有偿方式供应，这些土地主要用于区内工矿仓储用地建设。而划拨土地主要用于工业园区道路、公共设施和公用设施建设，保障工业园区基础设施条件不断提升。2004年以后至评价时点，某工业园区有偿使用中以招拍挂方式出让的土地为131.38公顷，多为经营性用地，招拍挂率达到100%。说明工业园区严格执行国家用地政策，供地模式快速向市场化转变，且效果显著。（三）土地利用监管绩效根据《河北省经济技术开发区土地管理规定（修正）》规定，出让合同年限届满，开发区土地管理部门有权无偿收回土地使用权，同时注销土地使用证。其地上建筑物及其他附着物的所有权由开发区管理委员会无偿取得；受让人需要延长土地使用年限的，应在出让期届前六个月向开发区管理委员会提出申请，经批准后，办理有关登记，续签土地使用权出让合同，并按当时的土地出让价格与合同规定的币种缴纳出让金。某工业园区有偿使用土地一般满年限供应，至评价时点不存在有偿供应已到期土地。园区对入区企业用地出台一系列管理措施，严格监督入区企业开工时间，杜绝了闲置浪费土地现象的发生。根据国土部门提供数据，至评价时点园区内无闲置土地。第五章开发区数据处理、图件编制及建库一、数据处理（一）经济数据处理对于出现开发区用地界线切割宗地的状况，项目组根据具体情况处理。某工业园区界线分割宗地的情况较少，且被分割的宗地其大部分面积在园区之外，该类宗地经济数据不计入评价范围。对于总部经济或者投资、产值并非区内对应地块产生的情况，进行了数据剥离，分离出区内地块相应的投入和产出。本次调查评价范围与管理范围一致，数据与法定用地相对应。（二）用地数据处理某工业园区土地集约利用评价工作采用园区土地利用现状图，以此作为工作底图。然后再结合规划、供地等相关资料补充和修正地块属性，对于无法确认和缺失的数据通过实地调查进行了补充确认。其中针对一个企业对应多个地块的状况，存在有些地块数据缺失，也进行了检查，核对，补充，避免用地数据重复计算或缺失。二、图件编制及数据建库开发区土地集约利用评价图是本评价项目的重要成果。编制的图件须直观反映开发区土地利用现状信息和土地集约利用评价的结果，从而为地方政府和国土资源管理部门更科学合理的利用土地、确定土地利用政策、指导各企事业单位科学决策提供依据。（一）图件编制的特点和要求土地集约利用评价图件具有四大特点。其一现势性强，即编制的图件须反映评价时点蕞新的信息；其二信息量丰富，各宗地须涵盖多个用地信息，如宗地位置、形状、名称、产值等信息都包括在内；其三图件须直观明了，要通过多种方式、不同层面来体现项目评价成果；其四图件编制过程中须以“ 科学、精确、清晰、美观”为指导思想，严格按《规程》对制图的各项要求编制图件。（二）图件编制及数据建库的流程根据工作需要，项目组派出技术人员，历时一个多月时间，收集了土地利用现状图、范围图、控制性规划图等，还收集了开发区内企业的地籍资料、经济资料、典型企业资料等。在此基础上，技术人员编制了开发区成果图并对各基础信息进行建库。具体过程如下：（1）工作底图转换本次土地集约利用评价采用的工作底图是某工业园土地利用现状图（CAD图），根据需要将CAD图各图层导入Mapgis软件进行文件转换，并建立点、线、面文件。在转化的过程中，不同的地类要素通过建立不同的图层来体现，并初步建立评价图的共用图层，创建的图层共有：园区法定界线、道路名称、其他重要标注、图框、图例、区位图、风玫瑰和比例尺等。（2）建立评价系统库由于本次开发区评价工作没有统一的系统库使用，因此为了制图工作顺利开展，我们根据《规程》上图例的颜色参数和标识，通过利用Mapgis编辑颜色和编辑符号库功能，创建了本次评价工作的系统库。（3）编制开发区评价图在已转换的工作底图基础上，编制本次开发区评价所需的图件。根据调查到的宗地资料，以宗地图斑形式体现，图斑的颜色及标注按照规程上规定执行。编制的评价图有：土地利用状况图（按建设状况划分）、土地利用状况图（按供应状况划分）、典型企业分布图、土地集约利用扩展潜力分布图。（4）建立土地利用基础信息数据库编制好评价图后，根据《规程》上要求，建立各评价子图的属性结构，把整理好的宗地资料录入到属性库中。各评价子图所需入库的属性有： ①土地利用状况图（按建设状况划分）在用地单位图层上，按照宗地图斑为单位录入宗地资料，具体有：KFQMC（开发区名称）、KFQDM（开发区代码）、KFQLX（开发区类型）、KFQJB（开发区级别）、TBBH（图斑编号）、DLMC（地类名称）、DLDM（地类代码）、DLMJ（地类面积）、QS（权属）、SPSJ（用地审批时间）、SYNX（使用年限）、TDSYZ（土地使用者）、JZMJ（建筑面积）、JDMJ（建筑基底面积）。 ②土地利用状况图（按供应状况划分）在用地单位图层上，按照宗地图斑为单位录入宗地资料，具体有：土地利用类型及用地单位宗地形状图层：GYLX（供应类型）、TDZPG（土地招拍挂情况）、GHYT（规划用途）、GHDM（规划用途代码）。 ③典型工业企业分布图在典型工业企业图层上，按照典型企业图斑为单位录入企业资料，具体有：DLDM（地类代码）、QYMC（企业名称）、HYLB（行业类别）、HYDM（行业代码）、QYRS（企业人数）、YJZTZ（预计总投资）、WCTZ（实际完成投资）、GYCZ（工业产值）、XSSR（销售收入）、LSZE（利税总额）、CFPT（厂房及配套用地面积）、XZBG（企业内部行政办公及生活服务设施用地面积）、NBYLD（厂区内部预留地面积）、LTCD（露天堆场及露天操作场地面积）、BZ（备注）。 ④土地集约利用扩展潜力分布图在用地单位图层上，按照宗地图斑为单位录入宗地资料，具体有：GYLX（供应类型）、TDZPG（土地招拍挂情况）、GHYT（规划用途）、GHDM（规划用途代码）。（5）评价图及属性库自检从属性库中导出已录入的属性资料，进行整理，对空字段进行核查，补充调查相关数据，然后再次录入属性库；把汇总的总面积、分地类的面积、典型企业的统计资料等与收集的资料作对比检查，如出现不一致之处，查明原因，进行修正处理。第六章开发区土地集约利用程度评价一、评价指标体系（一）指标体系根据《规程（试行）》，开发区土地集约利用程度评价应从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面开展。程度评价指标体系包括目标、子目标和指标三个层次。指标体系见表6-1。表6-1 开发区土地集约利用程度评价指标体系目标子目标指标说明土地利用状况土地开发程度土地供应率截至评价时点土地建成率截至评价时点用地结构状况工业用地率截至评价时点土地利用强度综合容积率截至评价时点建筑密度截至评价时点工业用地综合容积率截至评价时点工业用地建筑系数截至评价时点用地效益产业用地投入产出效益工业用地固定资产投入强度取历年累计值工业用地产出强度截至评价时点高新技术产业用地产出强度管理绩效（C）土地利用监管绩效到期项目用地处置率截至评价时点闲置土地处置率截至评价时点土地供应市场化程度土地有偿使用实现率截至评价时点土地招拍挂实现率 2002年7月1日至评价时点 1、土地利用状况指标含义土地利用状况目标反映截至评价时点开发区土地利用现状情况。包含土地开发程度、用地结构状况、土地利用强度等三个子目标。土地开发程度涉及土地供应率和土地建成率等两个指标；用地结构状况涉及工业用地率；土地利用强度涉及综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率、工业用地建筑系数等四个指标。土地供应率是指已供应国有建设用地面积与已达到供地条件的土地面积之比，单位为%。反映开发区已达到供地条件土地的供应情况。土地建成率是指已建成城镇建设用地面积与已供应国有建设用地面积之比，单位为%。反映开发区已供应国有建设用地的建成状况。工业用地率是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地面积与已建成城镇建设用地面积之比，单位为%。反映开发区已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的比重。用于工业生产、物资存放场所的土地。对应《土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）》中的（06）工矿仓储用地，但不包括已建成的农村建设用地中的工矿仓储用地。综合容积率是指已建成城镇建设用地上的总建筑面积与已建成城镇建设用地面积的比值，无量纲。反映开发区已建成城镇建设用地的综合利用强度。建筑密度是指已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积与已建成城镇建设用地面积的比值，单位为%。反映开发区已建成城镇建设用地的平面利用状况。工业用地综合容积率是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的总建筑面积与工矿仓储用地面积之比，无量纲。反映开发区工矿仓储用地的综合利用强度。工业用地建筑系数是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的建筑物构筑物基底面积、露天堆场和露天操作场地的总面积与工矿仓储用地面积之比，单位为%。反映开发区工矿仓储用地的平面利用状况。 2、用地效益指标含义用地效益反映开发区已建成城镇建设用地的效益情况。包含产业用地投入产出效益一个子目标，反映评价时点的开发区工矿仓储用地的投入和产出状况。产业用地投入产出效益涉及工业用地固定资产投入强度和工业用地产出强度工业用地固定资产投入强度是指已建成城镇建设用地范围内的工业（物流）企业累计固定资产投资总额与工矿仓储用地面积之比，单位为万元/ hm2。反映开发区工矿仓储用地的投入强度。工业用地产出强度是指已建成城镇建设用地范围内的工业（物流）企业总收入与工矿仓储用地面积之比，单位为万元/ hm2。反映开发区工矿仓储用地的产出效益。 3、管理绩效指标含义管理绩效反映开发区土地管理水平和效果。包含土地利用监管绩效、土地供应市场化程度等两个子目标。土地利用监管绩效涉及到期项目用地处置率、闲置土地处置率等两个指标；土地供应市场化程度包含土地有偿使用率、土地招拍挂率等两个指标。到期项目用地处置率是指截至评价时点累计有偿使用且已到期并已处置土地面积与累计有偿使用且已到期土地面积之比，单位为%。反映开发区到期项目用地的处置情况。闲置土地处置率是指截至评价时点累计已处置的闲置土地面积与累计闲置土地面积之。