先定销售价再倒推地价120平以下即是刚需房地方楼市政策仍在创新
12月21日晚间，河北省唐山市互联网信息办公室发布消息，近日唐山出台14条措施，明确取消市中心的部分区域商品住房限购限售政策，取消“限房价、竞地价”的土地出让政策。
措施提到，取消路南区、路北区、高新技术产业开发区商品住房限购政策。本地居民、外地居民在全市范围内购买商品住房、二手住房均无政策限制。
唐山市路南区某小区 每经记者 陈梦妤 摄
据中国房地产指数系统百城价格指数，唐山新建住宅价格整体波动性下降，今年1～11月累计下降0.3%，二手住宅价格累计下跌4.1%，环比已连续20个月下跌。今年以来，唐山政策调整力度有限，市场活跃度下降。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，此次供给端提出的多项政策效果累计叠加，有利于释放唐山市更多购房需求，进一步修复当地市场预期，巩固当前市场修复态势，但整体效果或有限。
还记得两年前的市场吗？详见每经房产《唐山楼市“翻脸”：一年前“遏制投机炒房” 一年后“不要再降价了”》
唐山市互联网信息办公室发布的《关于进一步支持居民刚性和改善性住房需求的实施意见》，从全方位保障多层次住房需求、调整优化房地产支持政策、探索房地产高质量发展模式等方面明确14条措施。
文件明确，唐山针对不同群体，加大住房建设和供给，逐步建立完善多层次的住房供应与保障体系，通过调研走访、问卷调查、电话问询等方式，对各类群体进行了征求意见，确定刚性住房面积标准为120平方米以下，改善性住房面积标准为144平方米以下。
接下来将大力满足刚性住房需求，由各县（市、区）作为责任主体，政府主导、市场运作，积极推动国企低价收购平价出售、规划建设平价商品住房、鼓励开发企业组织团购等方式，加大120平方米以下低价位商品住房供应力度。实施房地产业良性循环和健康发展一揽子政策措施，加大144平方米以下改善性住房供应。鼓励房地产开发企业以市场需求为导向，通过提升设计水平，满足144平方米以上的高品质住房需求。
在调整房地产支持政策方面，唐山不仅取消了部分区域住房交易和土地交易的限制政策，还调整优化了住房信贷政策。
易居研究院研究总监严跃进分析认为，唐山房地产政策的出台进一步说明三四线城市当前对于购房方面的提振政策依然较多，且在此过程中也逐渐探索了新发展模式。
这次调整政策实际上在2022年5月已经出台，比如对于全市限购和限售政策的取消等。此次写入文件，实际上是一次系统梳理和系统发布，进一步强调了此类放松政策，有助于更好确保政策舆论引导和效应释放。
不过，此次唐山有个政策表述是有突破性的，即其提及“确定刚性住房面积标准为120平方米以下，改善性住房面积标准为144平方米以下”。这个表述的含义在于，对于刚需盘的标准有所提高，或者说从过去传统理解的90平方米调整到了120平方米。
“这条线的上调，也说明结合居住需求的变化，给出了非常系统的标准调整。”严跃进认为。
中指数据监测显示，1～11月，唐山市新建商品住宅累计成交222.6万平方米，同比下降21.1%。11月，市场运行延续低迷态势，购房者置业情绪继续下滑。
在陈文静看来，今年唐山房地产市场受阻明显，成交规模呈现持续波动下降趋势。整体来看，本次唐山出台的需求端政策基本均已执行，政策空间相对有限。
去年5月，唐山取消路南区、路北区、高新区范围内限购限售政策、降低首付比例至首套20%/二套30%、提高公积金贷款额度等；今年1月，唐山调整首套房贷款利率下限调整为LPR-50BP；今年11月，唐山二孩、三孩家庭公积金蕞高贷款额度由原来的上浮10万元、20万元提高至上浮20万元、30万元。
此次措施还提到，鼓励房地产开发企业特别是国有企业建设平价商品房，限定销售价格和套型面积，参照同地段、同品质普通商品住房价格下浮20%，住房套型建筑面积原则上不超过90平方米。在土地供应计划中对平价商品住房的建设用地优先落实，并以平均销售价格反推确定土地价格。
严跃进指出，平价商品房的概念，主要包含价格和建筑面积两个维度。其中价格维度为同类产品价格下浮20%，建筑面积维度则为不超过90平方米。而且这次提及“反推”概念，即先确定销售均价然后确定地价，这实际上可以认为是保障房建设中的一种地方创新产品，值得肯定。
此外，唐山明确鼓励具备条件的房地产企业实行现房销售，逐步取消商品房预售制度，从根本上避免工程烂尾、逾期交付、违法销售等问题的发生。
对此，严跃进置评：“现房销售是房地产新发展模式的重点。这个表述有两点含义。其一是现房销售模式的推进，很大程度上也是为了避免烂尾、逾期交付和违法销售等问题；其二是现房销售本质上也是希望逐步取消商品房预售制度。结合近期住建部全国住房和城乡工作会议，我们认为，各地对于预售制度的取消和现房模式的推进，确实会成为2024年非常重要的改革内容。唐山在这方面节奏快，具有非常好的示范效应。”
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