供应加快、公募REITs扩容保租房市场大踏步前行

admin2年前 (2024-09-28)唐山产业信息83

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

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　　对于房地产行业来说，2022年注定是不平凡的一年。在经历了行业深度调整周期后，问题房企有序出清，市场交易逻辑发生改变，政策层面不断迭新。时至岁末，央广网房产推出“蓄能向未来”年终专稿，回溯过去一年房地产市场交易、政策、供需、融资等多个面向，以期发现行业发展的更多动能，助力房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　央广网北京12月22日消息（记者门庭婷）2022年的房地产市场，保障性租赁住房是一大热词。自2021年7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，各地纷纷跟进，保障性租赁住房在我国住房体系中的地位不断增强。

　　伴随着长期的政策支持，可以看到今年的保障性租赁住房供应明显加快，330万套（间）房源被开工建设和筹集；项目融资得到有效支持，4只保障性租赁住房REITs成功发行；企业参与到保障性住房租赁住房市场的积极性正在提升，除房企之外，关联行业的企业也在以不同方式入局。

　　补贴、转化、校企合作多元化助推保障性租赁住房建设

　　根据住建部数据，截至今年10月底，全国保障性租赁住房已开工建设和筹集233.6万套（间），占年度计划的98.8%，完成投资1750亿元。

　　至此，从去年6月至今，全国已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套（间），可解决近1000万新市民、青年人的住房困难问题。

　　其中，黑龙江2022年通过新建、转化、政企合作等模式筹集房源1.17万套，超额完成年度筹集任务；河南已筹集、开工7.98万套，完成年度计划的91.7%。

　　保障性租赁住房加速建设的背后，是各地的花式助力和大量的投入。

　　为加快发展保障性租赁住房，广西加大补助资金投入，加快推进“租售同权”。今年，广西壮族自治区本级财政配套补助资金1.75亿元，新建保障性租赁住房每套补助5000元，改建每套补助3500元。截至10月25日，广西共落实保障性租赁住房7.52万套，发放项目认定书218份、涉及房源10.6万套。

　　深圳则采用校企合作方式，建设起了“高校保租房”项目。人才安居集团旗下的南山人才安居公司分别与深圳职业技术学院、南方科技大学合作开发了2个保障性租赁住房项目，总用地面积约1.7万平方米，总投资约10.9亿元，建成后可筹集近1200套住房。

　　还有不少地区选择用“转化”的方式，通过改善租赁条件、盘活存量资源增加保障性租赁住房供应。

　　其中，今年12月15日，鄂州市发布全市2022年保障性租赁住房配租相关事项公告，配租7个保障性租赁住房项目，房源共计901套，承租人租赁满5年后，可申请将保租房转为共有产权住房，购买部分（不低于50%）或全部产权，已交的租金计入购房款。

　　深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局则发布通知称，闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋可以改建为保障性租赁住房。

　　公募REITs扩容保障性租赁住房受资本青睐

　　在加速建设的同时，证监会、国家发改委、财政部等更是纷纷出手不断完善各项财税支持政策，支持保障性租赁住房发展。截至目前，相关银行已向784个保障性租赁住房项目发放贷款1217亿元。

　　租赁住房的融资渠道进一步扩容。继去年6月首批9只基础设施公募REITs正式上市交易后，今年8月华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT首批3只保障性租赁住房公募REITs正式发售，公募REITs的底层资产从产业园、高速公路、仓储物流扩展至保障性租赁住房。11月，作为业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs，华润有巢REIT正式获批，12月正式上市。

　　截至目前，今年成功上市的4只保障性租赁住房REITs，募集资金约50亿元。从发售情况来看，保障性租赁住房REITs受到了券商及券商资管，保险、公募、私募以及银行、信托等机构投资者的青睐。网下询价结果显示，4只保障性租赁住房REITs拟认购份额数量均超过100倍，其中，华润有巢REIT的认购倍数达到213倍，吸引资金超过1200亿元，刷新纪录。

　　过去，由于项目回报周期长，资金沉淀压力大，且租金回报率相对略低，房企参与保租房建设的意愿不强。克而瑞认为，华润有巢REIT的发行为房企开辟新的融资渠道起到了示范作用，或将吸引更多以保租房为底层资产的公募REITs发行上市。华润置地则表示，将以公募REITs上市为起点，持续完善运行机制、挖掘优质资产、做好扩募储备，以更大的作为、更优的业绩，服务国家大局，增进民生福祉，回报各方信任。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，保障性租赁住房REITs扩容，预示着未来还将有多个保租房REIT上市；市场化的长租房REITs破冰上市，将引导租赁市场良性发展。刘水强调，我国REITs发展正在加快，对企业融资、对居民投资都将有重要意义。REITs试点扩展到长租房、商业不动产，表明REITs覆盖支持的领域正在增多，我国REITs发展正在加快，将有力支持扩大直接融资，促进金融有力服务实体经济。

　　企业加速布局保障性租赁住房未来可期

　　随着政策的推进，不少存量房被纳入保障性租赁住房（“纳保”）。ICCRA统计数据显示，截至今年三季度末，全国已开业房间（长租房）中约有10.7%纳入当地保障性租赁住房，环比上涨了3.8个百分点，规模合计为100450套（间），比二季度增加了38431套（间）。

　　从企业性质看，纳保比例超过20%的企业共10家。其中，安居瑾家纳保比例为100%、星河控股集团纳保比例为85%、大悦乐邑纳保比例为84%，华润置地有巢、万科泊寓等以房企为主导的长租房品牌也位列其中。此外，龙湖集团也在加大对保障性租赁住房的建设。据介绍，龙湖冠寓创立6年来累计开业房源超11万间，在北京、重庆、天津等12个城市落地40余个保障性住房项目、开业房源近2万间，另有约4万多间房源在纳保申请途中。

　　ICCRA在报告中指出，从纳保企业性质可以看出，国有企业在保障性租赁住房发展中的领头羊作用。同时，星河控股集团等企业较高的纳保比例，不仅体现出了保障性租赁住房筹集渠道的多元化和运营主体的多样性，也显示出市场对于发展保障性租赁住房的信心在不断提升。

　　存量房之外，越来越多的企业加入到保障性租赁住房项目的建设之中。11月29日，中国核建发布关于接待投资者调研情况的公告。在公告中，中国核建表示，公司承揽了一些商业地产和政府保障性住房建设业务。中国核建指出，目前的发展方向主要集中在新能源、地方基础建设和工业安装领域，在地方保障性住房领域也会有所布局。

　　据中信证券估计，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万-900万套之间，新增建筑面积或在4亿-4.5亿平方米，开发投资将在1.7万亿-1.9万亿元。住建部数据显示，全国计划建设筹集约870万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难。

　　业内人士认为，随着政策的逐步完善，土地、税收、金融等方面支持力度加大，多主体多渠道发展格局的基本形成，保障性租赁住房已经是房地产市场未来发展不可忽视的增长点。

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