余姚市人民法院
本报告依据中国资产评估准则编制管理人委托执行财产处置参考价目的资产评估报告
位于唐山市丰南区光明大街27号内的工业厂房和土地使用权
余姚中禾信资产评估事务有限公司二〇二二年三月二十日
其他资产评估报告使用人二、评估目的
十二、资产评估报告使用限制说明十三、资产评估报告日
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
1、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
3、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规规定和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对出具的资产评估报告依法承担责任。4、评估对象涉及的资产、负债等清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
5、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
6、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
7、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设和限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
位于唐山市丰南区光明大街27号内的工业厂房和土地使用权
一、项目名称:余姚市人民法院所涉及**************位于唐山市丰南区光明大街27号内的工业厂房和土地使用权评估项目。二、委托人：余姚市人民法院。三、其他资产评估报告使用人：国家法律、法规规定的其他资产评估报告使用人。
为确定工业厂房和土地使用权提供现有价值参考依据
七、评估范围：产权持有人于评估基准日所拥有的位于唐山市丰南区光明大街27号的工业厂房和土地使用权。
九、评估基准日：2022年3月8日。
，确定**************所属的位于唐山市丰南区光明大街27号房地产在价值时点2022年3月8日的评估市场价值为（RMB）
本评估结论仅对本次评估之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（2022年3月8日至2023年3月7日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
1、本次评估房屋有权证和无权证面积已测绘报告为依据
2、本次评估的土地使用权以2021年12月27日唐山市中心城区2021年城市地价动态监测指数工业用途第四季度506元/平方米为基础；并考虑周边因素、环境、交通、区域、拆迁等综合修正。3、本次评估价值为房地产的市场价值，含房地产与房地产不可分割的满足其使用功能的辅助配套设施价值，不包含室内外可移动物品价值；提醒报告使用者关注。
5、本次评估报告的评估值为评估基准日的市场价值，产权持有人未声明评估对象有法定优先受偿权的存在，本次评估未考虑可能存在其他与委评资产相对应的资产和负债情况。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
位于唐山市丰南区光明大街27号内的工业厂房和土地使用权
余姚中禾信资产评估事务有限公司接受
的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法和市场法相结合，按照必要的评估程序对余姚市人民法院委估的工业厂房和土地使用权进行了评估工作。对委托对象在2022年3月8日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人和其他资产评估报告使用人（一）委托人
国家法律、法规规定的其他资产评估报告使用人。二、评估目的
本次评估为确定工业厂房和土地使用权提供现有价值参考依据。
工业厂房总建筑面积为17860.88㎡，其中：有权证面积13883.68㎡，无证房屋总建筑面积为3977.20㎡；土地使用权面积72944.21㎡。
，土地用途为工业用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2043年7月4日。
以上宗地形状规则，实际开发程度已达到红线内、外
2、工业厂房实物状况：（1）评估对象位于唐山市丰南区光明大街
面积合计为13883.68㎡，房屋总体维护及保养一般，具体如下表所示：证载建筑物现状表
建筑面积（㎡）结构所在层/总层数室内装饰及其他情况
标准砖墙、柱承重、现浇砼楼面，外墙涂料，铝合金窗，水电卫齐全，瓷墙地面，无吊顶，不锈钢扶手，乳胶漆墙面，维护状况良好；现为办公。
标准砖墙、柱承重、现浇砼楼面，外墙涂料，铝合金窗，水电卫齐全，瓷墙地面，无吊顶，不锈钢扶手，乳胶漆墙面，维护状况良好；现为办公。
标准砖墙、柱承重、现浇砼楼面，外墙沙灰，铁门铁窗，水电齐全，水泥地面，无吊顶，维护状况良好；现为泵房。
标准砖墙、柱承重、五空楼面，外墙沙灰，铁门铁窗，水电齐全，地砖地面，无吊顶，维护状况良好；现为检测中心。
标准砖墙、柱承重、五空楼面，外墙沙灰，铁门铁窗，水电齐全，地砖地面，无吊顶，维护状况良好；现为食堂。
标准砖墙、柱承重、钢架彩钢板，外墙沙灰，铁门铁窗，水电齐全，水泥地面，无吊顶，维护状况一般；现为锅炉房。
标准砖墙、柱承重、钢架石棉瓦顶，外墙沙灰，铁门铁窗，水电齐全，水泥地面，无吊顶，维护状况一般；现为车间。
标准砖墙、内有牛腿柱承重、钢架石棉瓦顶，外墙清水砖，铁门铁窗，水电齐全，水泥地面，无吊顶，维护状况一般；现为车间。
标准砖墙、柱承重、现浇砼楼面，外墙涂料，铝合金窗，水电齐全，水泥地面，无吊顶，维护状况良好；现为磅房
标准砖墙、内有牛腿柱承重、钢架石棉瓦顶，外墙清水砖，铁门铁窗，水电齐全，水泥地面，无吊顶，维护状况一般；现为车间。
标准砖墙、内有牛腿柱承重、钢架石棉瓦顶，外墙清水砖，铁门铁窗，水电齐全，水泥地面，无吊顶，维护状况一般；现为车间。
墙面彩钢板、内有牛腿柱承重、钢架彩钢板屋顶，卷帘门，水电齐全，水泥地面，无吊顶，维护状况一般；现为车间。
标准砖墙、柱承重、现浇砼楼面，外墙涂料，铝合金窗，水电齐全，水泥地面，无吊顶，维护状况良好；现为磅房
标准砖墙、柱承重、现浇砼楼面，外墙涂料，铝合金窗，水电齐全，地砖地面，无吊顶，维护状况良好；现为警卫室
（2）另有无证房屋26幢，建筑面积合计为3977.20㎡，
标准砖墙、柱承重、现浇砼楼面，外墙涂料，塑钢门窗，水电齐全，地砖地面，乳胶漆墙面，维护状况良好；现为宿舍。
标准砖墙、柱承重、彩钢板屋顶，外墙沙灰，塑钢门窗，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为维修车间。
标准砖墙、柱承重、彩钢板屋顶，外墙沙灰，卷帘门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车库。
钢管柱承重、彩钢板屋顶，水泥地面；现为自行车棚。
钢管柱承重、彩钢板屋顶，水泥地面；现为自行车棚。
标准砖墙、柱承重、彩钢板屋顶，外墙沙灰，塑钢门窗，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为维修车间。
水泥柱承重、钢架彩钢板屋顶，水泥地面，维护状况良好；现为地磅房。
标准砖墙、现浇砼楼面，外墙沙灰，水电齐全，地砖地面，墙砖墙面，维护状况一般；现为厕所。
标准砖墙、彩钢板楼面，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车间附属房。
标准砖墙、彩钢板楼面，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车间附属房。
标准砖墙、彩钢板楼面，已塌陷，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况差；现为车间附属房。
钢柱承重、钢架彩钢板屋顶，水泥地面，维护状况良好；现为。
标准砖墙、彩钢板楼面，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车间附属房。
标准砖墙、五空板楼面，外墙沙灰，砖窗，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为厕所。
标准砖墙、柱承重、彩钢板屋顶，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车间。
标准砖墙、柱承重、彩钢板屋顶，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车间。
标准砖墙、柱承重、彩钢板屋顶，外墙沙灰，塑钢门窗，电齐全，水泥地面，维护状况良好；现为车间。
标准砖墙、柱承重、钢架石棉瓦屋顶，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车间。
标准砖墙、简易、钢架石棉瓦屋顶，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车间。
墙面彩钢板、内有牛腿柱承重、钢架彩钢板屋顶，铁门铁窗，水电齐全，水泥地面，无吊顶，维护状况一般；现为车间。
标准砖墙、彩钢板楼面，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车间附属房。
标准砖墙、彩钢板楼面，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车间附属房。
标准砖墙、彩钢板楼面，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车间附属房。
标准砖墙、彩钢板楼面，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车间附属房。
标准砖墙、彩钢板楼面，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况一般；现为车间附属房。
标准砖墙、彩钢板楼面，已塌陷，外墙沙灰，铁窗铁门，电齐全，水泥地面，维护状况差；现为车间附属房。
2）使用情况：至评估基准日，估价对象现正常使用。
（1）土地所有权：评估对象土地所有权属国家所有。
，东临原国丰钢铁有限公司，南临光明大街，北临物资村社区，西临原国丰钢铁有限公司，离丰南城区约3公里，离唐山市约10公里；交通便利，地理位置较好。
2、上述列入评估范围的资产与委托评估时确定的范围一致。
五、评估基准日根据资产评估委托合同的约定，本次评估的评估基准日为2022 年3月8日。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议
《中华人民共和国民法典》（2020年5月28
1、《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）。2、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）。
3、《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）。4、《资产评估执业准则
资产评估报告》（中评协[2018]35号）。
7、《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协
8、《资产评估执业准则—不动产》（中评协
9、《资产评估价值类型指导意见》（中评协
10、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）。11、
《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）。12、《企业国有资产评估报告指导意见》（中评协[2017]42号）
13、财政部、中评协发布的其他相关资产评估准则、资产评估指南和资产评估指导意见。（三）产权依据：
房产权证：丰南区房权证丰南镇字第201001607-01号、丰南区房权证丰南镇字第201001607-02号、丰南区房权证丰南镇字第201001607-03号；土地使用权证：丰南国用（2005）第48号；和唐山市丰南区永兴房产测绘有限公司测绘报告为依据，经评估人员现场勘查。（四）取价依据：
3、评估人员的现场勘察记录。4、委托人及产权持有人提供的其他与评估有关的资料。
6、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
资产基础法（成本法）是在选择合理的评估方法分别估算评估对象所包含的各项资产价值，并在此基础上估算评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：
单项资产评估值=单项资产重置价值（市场价值）×单项资产数量
市场价格=交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数八、评估程序实施过程和情况
承接评估业务时，通过与委托人沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确
根据本评估项目的特点、规模和复杂程度，编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
（五）确定评估方法并收集资产评估资料
通过对评估对象和评估范围内资产的调查了解，确定适当的评估方法，同时收集与资产评估有关的市场资料及信息，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行评估，评估结果是对评估对象蕞可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设:假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、持续使用假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及**************位于资产将其评估基准日的用途与使用方式在原址上持续使用。
1、国家现行的经济政策方针无重大变化。
2、银行信贷利率、汇率、税率无重大变化。
3、评估对象所在地区的社会经济环境无重大变化。
（三）评估对象于评估基准日状况假设
1、本评估报告假设由委托人提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜，除非另有说明。
2、本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察的现场调查结果，与实际经济使用寿命基本相符。
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定**************所属的位于唐山市丰南区光明大街27号房地产在价值时点评估市场价值为
3、由于评估目的实施日与评估基准日不同，评估对象价值在此期间会发生变化，如产权的变更、部分资产的出售、资产市场环境的波动等因素均会影响资产的市场价值，我们建议报告使用者在实施日以该资产与基准日的差额对评估结论进行调整，定期或在资产的市场价格变化较快时对其进行重新评估。
4、本次评估目的仅为委托人确定资产提供价值参考意见。本报告仅供委托人为报告所载明的评估目的服务，不适用于其他评估目的。5、评估报告使用者应合理使用评估值，关注资产处置时快速变现及相关费用对资产价值的影响。
6、本报告以管理人提供的情况、资料真实、合法、完整为前提，本评估公司未对产权持有人提供的权证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资产的线、本次评估对评估增减值可能产生的税赋未作考虑。8、本次评估的资产范围根据余姚市人民法院与余姚中禾信资产评估事务有限公司签订的资产
本次评估房屋有权证和无权证面积已测绘报告为依据
、本次评估价值为房地产的市场价值，含房地产与房地产不可分割的满足其使用功能的辅助配套设施价值，不包含室内外可移动物品价值；
14、我们已对本次评估报告中的实物资产进行了实地勘察，并对勘查的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对实物资产的现场勘查公限于其外观和使用状况，对构筑物或建筑物遮盖、未暴露及难以接触到部分，我们未采取开挖等措施进行勘查。我们依据委托方提供的资料进行评估，不承担对估价对象的质量进行调查的责任。15、资产评估师对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
本报告签字评估师提请报告使用者在使用本报告时，应关注以上特别事项说明及期后重大事项对评估结论以及本次经济行为可能产生的影响。
（一）资产评估报告使用说明1、本资产评估报告仅供资产评估报告使用人在资产评估报告载明的评估目的和有效期限内使用。
2、委托人或者其他资产评估报告使用人未按法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。3、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对评估范围内有关资产的权属状况进行了披露，但评估师并不具备对该等法律事项表达意见的能力，也没有相应的资格。因此，若资产评估报告使用人认为这些法律及财务事项对实现经济行为较为重要，应当聘请律师或会计师等专业人士提供相应服务。
1、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告使用人。
2、除法律、行政法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
3、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。（三）评估结论的使用有效期
本资产评估报告自评估准基日起一年内（2022年3月8日至2023年3月7日）有效。当评估基准日后委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
1、余姚市人民法院资产评估委托合同
资产评估机构和签字资产评估师承诺函
5、签字资产评估师资格证书复印件6、参加本评估项目的人员名单（黄雨洲、葛本钧）7、房屋建筑物评估明细表（共1页）
10、房产权证及土地使用权证复印件
我们受余姚市人民法院委托，对唐山市丰南区光明大街
号内的工业厂房和土地使用权进行评估现有价值进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、已核实产权持有方提供的资产评估范围的资产，不重复不遗漏。
3、评估方法选用恰当，选用的参照数据资料可靠。
4、影响资产评估价值的主要因素考虑周全，没有遗漏。5、资产评估价值公允、准确。
6、评估工作独立进行，未受任何人为干预。
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后
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