三个月消化十年库存神话之后：数千投资客唐山“踩雷”
一想到在唐山买的房子，马宗明就想抽自己几个大嘴巴子。
2017年4月，在北京做房地产中介的马宗明，在同行朋友的介绍下，购买了一套位于唐山市高新技术产业园区名为君德城上城的房子。
作为一个有着十多年房地产从业经验的销售人员，马宗明买到的竟然是一个烂尾4年多的项目。
近日，马宗明通过进一步了解得知，2011年君德城上城以新民居项目立项，2013年就因资金链断裂停工，至今没有取得国有土地使用证。在他购买的时候，该项目已经处于烂尾状态，“我还去现场看了，也不知怎么就稀里糊涂的买下了。”
马宗明并不是唯一冲动的人，从2016年11月起，随着北京及环京地区投资需求进一步外溢，大量投资客涌入唐山这个传统重工业城市投资楼市，一位做唐山房地产代理销售的中介笑言：唐山市十年楼市库存，用了三个月就消化了。
在这一批投资客中，像马宗明这样的踩雷者并不在少数，据君德城上城销售介绍，该项目共销售出1000多套房子，“外地人占90%以上，主要是北京和北京周边的客户，本地人很少。”
在唐山楼市中，君德城上城并非个例，经济观察报记者了解到，投诉集中的有五证不全、烂尾等情况的楼盘有十几个，每个问题楼盘背后都涉及数量不少的投资客。
6月21日上午，一场大雨过后，唐山市大街上到处是积水，来自北京、廊坊等地上百名君德城上城的购房者陆续赶到唐山，他们的目的有两个：一是要求开发商退钱，二是督促政府解决问题。
马宗明没有去唐山，他委托一位朋友前去“捧场”，“我买的时候每平方米加价200元，电商费6万元，78平方米的两居室，算下来每平方米6500元左右，不愿意去，一看见那个房子就想抽自己几个大嘴巴子。”
马宗明没有来，但杨霞来了，她于今年5月从一名销售人员手中接手了一套97平方米的房子，首付19万元，电商费6万元，加价3万元，“还给了销售1万5，请他帮助改名字，整个下来花了近30万元，现在为这房子愁得一宿一宿睡不着。”
杨霞老家在东北，来北京工作多年，因为此前已经在燕郊投资了一套房产，将近30万元的综合首付款对她们一家来说不是一笔小开支，“我们自己钱不够，还找亲戚借了六七万，想着等涨起来赚钱，没想到买到个五证不全的烂尾楼。”
无论是马宗明还是杨霞，在购房时均实地看过项目，对项目已经停工多年的情况也清楚，“但是销售告诉我说，这个项目旁边有大开发商拿了地，马上就会升值，我想着买房人多了，开发商有钱了就能复工了，没想到是个新民居项目，五证连一证也没有。”
看到浩浩荡荡的一行人，一位唐山本地过路人乐着说：“炒房的吧！被骗了吧？那个楼我们本地人两千都没人要，你们外地人七千多也敢买。”走出一段距离后，这位本地人还自言自语：“活该被骗，就是你们这帮人把房价炒这么高，连本地人也买不起了。”
唐山一位销售人员介绍，投资客进入前，唐山本地房价一直维持在4000-5000元/平方米，从2016年底开始出现快速上涨，目前均价已经达到9000元。
购房者们先后造访唐山市政府、唐山市信访局等政府部门，以及君德地产办公室和君德城上城售楼处，在交涉、沟通过程中，双方一度发生冲突。4月21日中午，唐山市政府一位徐姓的官员代表市政府承诺，对于购买问题楼盘的处置方案，唐山市政府15天内给出统一答复。
除君德城上城项目外，由唐山隆洲房地产开发的常香园项目也同样为丰润区常庄乡门赵庄村新民居建设项目。此外，富丽国际花园、唐门一品、龙泽国际、丰登坞镇隆丰园、东方渔人码头、凤凰盛世、枫桥雅居、美度公馆、金色雅居等多个项目也存在五证不全情况下违规销售等问题。
君德城上城项目位于唐山市新机场附近的大树韩庄子村，8栋墙体泛黄的框架静静树立在广阔的农田旁边，未完工楼梯顶部的钢筋已经生锈变黑，十几名工人在现场施工，从2013年停工后，2017年5月，项目逐步重新启动。
君德城上城项目于2011年启动，被河北省推进农村新民居建设工作领导小组列为省级新民居示范项目，项目占地320亩，总建筑面积83.7万平方米，总投资6亿元，其中74.23亩用地已经于2012年12月通过河北省国土资源厅农转用审批。
2013年5月份，唐山市城乡规划局规划限定项目53.44亩建设用地红线月份，唐山市调整区域行政规划，包括大树韩庄子村在内17个行政村从丰润区划入唐山市高新技术产业园区管委会，行政区划的调整使得项目原有规划、土地出让主体发生变化。
据君德地产一位姓宋的高管介绍，君德城上城项目属于新民居项目，共有32栋楼，其中新民居项目有5栋楼，其他都为商品房项目，因为规划、土地和资金问题烂尾停工。“居家过日子也有个紧张的时候，做企业也一样。”
君德地产由唐山本地人李永祥和上海人姚兴基各持股50%成立，在项目因规划和土地难题推进的同时，姚兴基撤资更让项目陷入彻底困境。君德地产在出具给政府的情况说明中透露，其在该项目已经完成投资2.5亿元。
从2013年8月左右停工后，君德城上城项目一直处于烂尾状态。转机出现在2016年12月份，当时君德地产向唐山市政府出示的情况说明显示，君德地产找到一位合伙人，愿意出资重新启动项目，前提是办理完53.44亩土地出让手续。
此后，包括丰润区政府相关部门及项目所在地老庄子镇政府、大树韩庄子村等一直推动项目复工，并向唐山市政府请求，君德城上城项目土地仍由唐山市国土资源局丰润分局履行出让程序，上述宋姓高管表示，君德地产负责人李永祥“一直在跑土地出让的事”。
从今年2月开始，君德城上城项目重新对外销售，大批外地购房者在代理销售的牵线下乘坐大巴到唐山买房。今年4月8日，该项目因五证不全被唐山市住建局禁止销售，但截至6月21日，项目仍在对外销售。君德城上城销售人员表示，目前在售的主要为烂尾的8栋楼，已经出售1000多套。
按照每个购房者20万元左右的首付计算，即便除去电商、加价等中间费用，君德地产至少获得上亿元的回款，5月份开始，君德地产开始清理项目遗留问题，包括项目因烂尾时间较长钢筋生锈等造成的潜在质量风险。
据唐山本地销售介绍，唐山市内有大量房地产开发遗留问题，其中丰润区、高新区、古冶区等较为集中，目前唐山市及各区县政府正在筹划成立处理房地产开发遗留问题领导小组，专门处理90多个问题项目，并将在7月中出台具体处理措施。
唐山楼市崛起于2016年北京930限购政策之后，当时由于北京及环京地产相关调控措施出台，而且房价已经处于相对高点，大量北京及环京房地产代理销售公司和中介开始向外拓展资源，唐山、秦皇岛、海南、山东半岛海景房受捧。
据廊坊地区一家代理销售公司人士介绍，2016年10月开始，廊坊市开始重点打击违规销售行为，整个环京房地产市场处于无房可卖的状态，包括其所在公司一大批代理销售和中介开始瞄准价格相对较低的唐山楼市。“开始我们几个去了几趟唐山，选了一批项目，然后和开发商谈，你卖多少钱？5000元，好，我给你5500元包销，你别管我用什么样方式，只要帮你卖出去，多出来的500元我们和开发商一人一半。”上述人士表示。
通常一个项目有一个总代理，直接和开发商谈下来代理销售的就是总代理，总代下面有众多分销商和个人销售。在唐山房产销售当中，有一些较为知名的代理商和中介公司，也有一些民间房产团购，而更多的是小代理公司，甚至还有一些销售通过个人关系独立销售。
对长期处于不温不火状态的唐山开发商而言，卖了大家都赚钱，卖不了也没什么损失。上述代理销售公司人士表示，他具体为代理公司负责项目对外宣传和蓄客，开发商配合提供售楼处和签约等程序。
在销售唐山项目，这些代理销售把在环京楼市销售策略施展得淋漓尽致，用低价、交通规划、画饼等方式，吸引了大量北京及环京市场的潜在客户，“客户还是原来环京客户，只不过战场挪到了唐山。”
当时，燕郊房价已经突破3万元，大厂、香河、固安等环京地区房价普遍达到2万元，而唐山房价在5000元左右，“2015年初燕郊房价也就1万元左右，已经涨了两倍，唐山四五千的房价，销售们给客户描述2017年涨到1万元，这对投资客很有吸引力。”
该人士表示，刚开始，代理公司在代理销售一个楼盘时，要求相对比较严格，只有五证中下来四证的才会去代理，没有土地证的一律不碰，“其实，销售唐山楼盘时用的还是环京那一套策略，很简单，一两个月后，本地开发商和销售也熟悉了，再加上整个市场慢慢也起来了，唐山开发商开始压低佣金，有的开发商干脆自己做。”
在这种情况下，一些代理公司开始瞄上那些问题楼盘，“说实话，唐山问题楼盘很多，但有的问题不大，就是因为前期市场不好，开发商回不了款，项目搁置了，只要卖得好都能顺利交付。但五证都没有的项目，风险就比较大。”上述廊坊代理销售人士表示。
君德城上城显然属于问题严重项目，不仅是新民居项目，而且至今连国有土地使用证也未办理下来。
购房一般由原始价格、电商费和加价三部分构成，原始价格也是网签价格，归属开发商；电商通常由开发商、一级代理和销售员分成，6万元电商费，销售通常可以拿到2.5万元，代理销售拿1万元，剩余归开发商；加价一般为总代理的收入。
值得关注的是，在唐山房地产市场中，来自外地投资客多数通过外地销售购买，而且投资客中有相当一部分为销售本人，在6月21日外地投资客与政府、开发商协商解决问题的近百人队伍中，至少有十分之一为北京及环北京地区的销售人员。
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